拍地成交僅半價(jià)！老城“白菜心”，為何做“虧本”買賣？

老城“白菜心”引發(fā)南京土拍市場(chǎng)近年來最激烈的一場(chǎng)角逐：4月2日上午，“房七條”后南京首場(chǎng)土拍開拍，此次出讓的地塊中，面積不到5000平方米的玄武區(qū)珠江路G05地塊，成為眾多開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。在經(jīng)過5家房企68輪舉牌后，這塊主城“絕版地”最終以4.43億元成交，而該板塊項(xiàng)目拆補(bǔ)總成本接近9億元。這筆“虧本”的買賣背后，是玄武區(qū)對(duì)城市更新的全新理解。該區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，老城空間再造不能只算“經(jīng)濟(jì)賬”，而要做一道兼顧街區(qū)品質(zhì)、文脈傳承、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、民生供給的“綜合題”，在“螺螄殼”里尋找增量?jī)r(jià)值。

為何虧本也要賣——

下一盤大棋帶動(dòng)珠江路轉(zhuǎn)型

“綜合考慮地塊稀缺性、配套成熟度和投資性價(jià)比，珠江路G05地塊成為本輪土拍最搶手的標(biāo)的，是意料之中的?！敝虡I(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)——世邦魏理仕江蘇公司董事總經(jīng)理王飛說。

G05地塊的競(jìng)爭(zhēng)有多激烈?玄武區(qū)新街口街道黨工委書記史慶鋒透露一個(gè)細(xì)節(jié)，根據(jù)競(jìng)拍規(guī)則，最新報(bào)價(jià)只要4分鐘之內(nèi)沒有變動(dòng)，就視為最終成交。競(jìng)拍系統(tǒng)上一次次跳動(dòng)的數(shù)字，讓守候在電腦前的他熱血沸騰，“看得出來，杭州聚彩企業(yè)管理公司這家浙江民企是志在必得”。

資本向來只往有增值空間的方向流動(dòng)。當(dāng)成交價(jià)定格在4.43億元，G05地塊最終花落杭州聚彩公司。從地理位置看，這里是寸土寸金的“中華第一商圈”，不僅交通出行便捷，生活配套完備，更有“雙學(xué)區(qū)”加持;從開發(fā)條件看，2.6的容積率和70米限高，最適合打造以第四代住宅為特色的高端社區(qū);從增值潛力看，主城區(qū)的住宅用地本就是稀缺資源，而每平方米26418元的起始樓面地價(jià)，不僅低于同類地塊，在本次出讓的6幅地塊中也不是最高。

給拿地企業(yè)留足利潤(rùn)空間的玄武區(qū)，其實(shí)在下一盤大棋。“企業(yè)能安心打造一個(gè)現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品，將有助于拉高片區(qū)格調(diào)，帶動(dòng)整條珠江路的轉(zhuǎn)型，最終實(shí)現(xiàn)共贏。”史慶鋒認(rèn)為，城市更新只有因地制宜，沒有固定模式，再現(xiàn)“南有珠江路”的輝煌，必須通過多條路徑突破物理空間的瓶頸，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

“主城的價(jià)值，其實(shí)從未被低估?！痹谕躏w看來，開發(fā)商的投資意向，就是評(píng)判稀缺資源含金量的標(biāo)尺。前有全國(guó)兩會(huì)“好房子”的明確導(dǎo)向，后有南京“房七條”的政策利好，這輪土拍掀起的熱潮，無疑是南京商業(yè)地產(chǎn)回暖的積極信號(hào)。

為啥“貼錢”還要拆——

資金平衡不是唯一考量

沿著珠江路從西向東，過了洪武北路路口，長(zhǎng)發(fā)科技大廈旁的綠色圍擋一眼可見。圍擋后面，就是珠江路G05地塊。這里過去是棚戶區(qū)，巷道逼仄，生活不夠便利，還存在私搭亂建、消防安全隱患等，居民都盼著早日改造出新。

“以前這片都是棚戶區(qū)，環(huán)境差到?jīng)]處下腳。”新街口街道辦事處一位負(fù)責(zé)人告訴記者，“私搭亂建要整治，消防隱患要消除，污水管網(wǎng)要疏通，生活垃圾要清運(yùn)……這個(gè)片區(qū)要操心的事沒完沒了，居民也盼著早日改造出新?！?/p>

當(dāng)?shù)卣皇菦]動(dòng)過推倒重建的念頭。早在2006年，玄武區(qū)就曾計(jì)劃啟動(dòng)該板塊拆遷。但因?yàn)榈貕K面積較小，拆遷成本偏高，資金始終無法平衡，項(xiàng)目只能暫時(shí)擱置。2017年，改造呼聲日漸高漲，玄武區(qū)決心“重啟”棚戶區(qū)拆遷項(xiàng)目。2023年6月底，地塊房屋全部拆除。街道一算賬，整個(gè)項(xiàng)目的征收拆遷補(bǔ)償總成本接近9億元。而據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，這個(gè)“袖珍地塊”市場(chǎng)價(jià)只有4億元左右。

明知要“貼錢”，為啥還要拆?“資金平衡并不是唯一的考量?！毙陆挚诮值老嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，城市更新的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，首先是回應(yīng)群眾關(guān)切，解決他們的急難愁盼。從動(dòng)議拆遷到全部搬離，珠江路G05地塊經(jīng)歷了曲折迂回的17年，78戶原住民有的異地安置，有的拿到貨幣補(bǔ)償，全部住進(jìn)新家。

在玄武這個(gè)老城區(qū)，珠江路G05地塊不是個(gè)案。近年來，該區(qū)多部門協(xié)同啃下雙拜巷這塊“硬骨頭”，創(chuàng)新推動(dòng)鎖金六村22—25幢房屋安全消險(xiǎn)，“留改拆”并舉實(shí)施衛(wèi)巷片區(qū)原址更新，水岸同治讓香林寺溝片區(qū)脫胎換骨……該區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造、危舊房消險(xiǎn)和環(huán)境綜合整治，讓昔日“臟亂差”蝶變?yōu)槿缃竦摹敖鸩粨Q”。

資金，仍是城市更新繞不過的話題。玄武區(qū)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，未來將構(gòu)建多元化投入模式，以政府投入為牽引，積極爭(zhēng)取中央補(bǔ)助資金、省“城新貸”貸款貼息以及超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債等政策性資金支持，全力推動(dòng)國(guó)有企業(yè)、社會(huì)資本、專業(yè)機(jī)構(gòu)等主體深度參與。

還有3000平方米去哪兒了——

守護(hù)文脈讓渡開發(fā)空間

最初拆遷面積8000平方米，出讓面積近5000平方米，G05地塊還有約3000平方米去哪兒了?

這塊面積并沒有“消失”。2021年9月至2023年4月，南京市考古研究院對(duì)地塊進(jìn)行兩個(gè)階段的考古，有了重大發(fā)現(xiàn)——六朝建筑基址、楊吳南唐金陵北墻及北城壕等珍貴遺跡都集中于此。這一考古發(fā)現(xiàn)，是明晰五代宋時(shí)期城市城河格局、定位金陵城北城墻位置及走向的重要物證，對(duì)南京古代城市史研究具有重要意義。但保護(hù)文物，就意味前期拆遷成本非但無法收回，還要讓渡部分開發(fā)空間，并追加一筆資金投入。

玄武區(qū)沒有猶豫，第一時(shí)間決定對(duì)遺址原地保護(hù)，計(jì)劃投資2000萬元新建2800平方米的遺址公園，還原1000多年前的南京城，讓居民在家門口觸摸歷史文脈。按照計(jì)劃，商業(yè)地塊和遺址公園將同步策劃、同步開工。新街口街道在與開發(fā)企業(yè)接洽時(shí)，聊得最多的也是如何更好展現(xiàn)古都遺韻。

老城更新，既要兼顧民生溫度，也要留住城市的“根”與“魂”。依托軍民融合、校地融合，玄武區(qū)引入市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，老城的一批老廠房、老樓宇、老校區(qū)迎來重生：中山門外，前線文工團(tuán)舊址上“變”出一個(gè)潮流藝術(shù)街區(qū)和文化創(chuàng)意園;板倉(cāng)街上，南師大校園化身“金地·梧桐里”，吸引一批初創(chuàng)企業(yè)落戶;中山東路，熊貓電子老廠房上蓋起甲級(jí)寫字樓，英大信托、浦發(fā)銀行、迪比信可、亞新科等行業(yè)龍頭競(jìng)相入駐。

從大拆大建，到局部?jī)?yōu)化，再到體量轉(zhuǎn)向質(zhì)量，當(dāng)下的城市更新，已演進(jìn)至追求人性化和可持續(xù)的4.0時(shí)代。小小的G05地塊，折射出玄武區(qū)城市運(yùn)營(yíng)的“操盤邏輯”——堅(jiān)持好地精用，不貪短期利益，以長(zhǎng)線投資當(dāng)好老城文脈的“守望者”。該區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，玄武區(qū)將圍繞深厚的歷史人文積淀、秀美的自然山水資源、繁華的商業(yè)文化氛圍，以長(zhǎng)江路片區(qū)城市更新為引領(lǐng)，深入推進(jìn)“一路四環(huán)”五大更新片區(qū)建設(shè)，加快建設(shè)宜居、韌性、智慧、人文城區(qū)，積極創(chuàng)建南京城市更新實(shí)驗(yàn)區(qū)標(biāo)桿。

新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 盛文虎