評估價從600萬降到200萬，深圳房地產都這么艱難嗎？

深圳有購房者三年前用福田區(qū)頂樓復式房子做經營貸，月底到期，現在房價下跌，房子評估價跟著下調，硬是從之前的600萬降到現在的200萬。

據說現在評估機構，金融中介和銀行客戶經理都找了，都說搞不定。

這事情我看網上發(fā)酵得并不嚴重，不知道有意為之還是大家的確不夠關心，但是這事情極具代表性，幾乎把資產，杠桿，風險，人性，等各種投資末路的元素都展現了出來。

這里面有兩個關鍵字，三年前，經營貸。

言外之意就是這位老兄在房價最高的時候買了這套房，并且用經營貸置換了原本的房貸。

有很多人說，這是自作孽不可活，因為敢用經營貸來套現投資，本身就是奔著高收益去的，高收益必然伴隨高風險，吹大房地產泡沫的就是這些人，所以即使崩了也活該。

這話我覺得還是有點激進的，因為無法判斷用經營貸的人就是那些炒房客。

因為三年前疫情的原因，國家為了拉動經濟，所以經營貸的利率特別低，很多人就開始動經營貸的腦筋，把它去置換房貸多好，要知道當時的房貸在6%左右，經營貸甚至不到它的一半。

而且從前20年看，房價根本沒跌過，所以就算經營貸只有三年的合同期，三年后續(xù)貸就是了。

據我所知，很多因為房貸壓力大的房奴也是被中介忽悠，把房貸結清然后去擼了經營貸，中間中介還賺了一筆墊資過橋的費用。

現在惡果來了，600萬的房子銀行再次評估，居然只給200萬的額度。

其實并不是600萬的房子只值200萬，而是銀行根本就是想抽貸，覺得這個人的風險太大，不愿意做這筆生意了，特別是房價在整體下滑的環(huán)境下。

我們可以算一筆賬，假設經營貸的利率是3%，30%首付，貸款70%，如果房價跌了20%會出現什么情況呢?

(-20%-70%*3%)/30%=-74%

這意味著債務和利息償還之后，本金只剩下原來的1/4。

所以在這個加杠桿的游戲里，資產只能漲不能跌，一旦資產的增長率跑不贏銀行的利率，那么你就得賠錢。

這還是純數字上的計算，實際上一旦拖入拍賣環(huán)節(jié)，還有各種律師費，手續(xù)費，滯納金要你繳納，這也是為什么很多人把房子拍賣了，反而還欠銀行一屁股債。

我對銀行從來沒有好印象，銀行只愿意做錦上添花的事情，用金融圈的專業(yè)術語說，銀行只做優(yōu)先，不做劣后。

一般來說，銀行為了有足夠的安全墊，它會以抵押物價值的7折放款，比如一套房子100萬，它最多放給你70萬，中間30萬的差價就是它的安全墊。

但是當房價開始下跌，比如跌到80萬，你是不是以為銀行會用56萬的價格給你的房子做抵押?

錯，它最多用6折的價格抵押。

因為它在評估的時候，不單單評估資產當前的市場價，更會把市場的走勢預判進去。

也就是說，當房價走勢開始快速下滑，銀行給到的抵押成數會越來越低，五折，四折都有可能。

所以原價100萬的房子，當它跌到80萬，銀行以6折放款也就是48萬。

但是你一開始經營貸可貸了70萬哦，中間一下子少了22萬，1/3啊，兄嘚。

這錢你去哪里補?

沒事，有辦法，我去搞點信用貸來，再把手頭的信用卡套套現，這1/3可以補上，再不濟我還有一套房子，一起抵押了，這樣手頭還能有點寬裕的資金。

哇，這個場景是不是很熟悉?

當時P2P暴雷的時候，很多加杠桿的人不就是這個操作模式么。

后來是什么結局大家都知道了，我就不多說了，心里永遠的痛。

其實無論是P2P還是房地產，本質上就三點，一高杠桿，二資產價值不斷下跌，三收入跟不上貸款利息。

只要滿足這三個條件，必死無疑，包括某些優(yōu)先級更高的資產，你們懂的。

因此從今年開始，房地產是非常危險的，因為3年前的經營貸都開始陸續(xù)到期了，銀行必然會想方設法抽貸，那么只有三種結局，要么你把差價補上，要么虧本賣房，要么被銀行法拍。

可以想象今年的二手房掛牌量會有一個激增，于是買房的人可選余地就更大了，然后房價被這群急著賣房的人帶崩，會不會螺旋形下降就要看被抽貸的經營貸有多少了。

再回頭想想，這個流程好像跟08年美國次貸的那套東西有著異曲同工之妙。

不過好在經營貸在整體房貸占比中，應該還是很小的一部分，不太可能動搖房地產的根基。

只是一部分人返貧的結果已經板上釘釘了。

歷史不斷重復，但我們依然沒有從中學到任何教訓，只是換了一撥人去體驗罷了。