最高溢價率38%、180輪競價！上海新春土拍迎“開門紅”

2月20日，上海土地市場迎來新春后首拍。4宗現(xiàn)場交易地塊中，最高競價輪數(shù)高達180輪，溢價率均突破10%，土地市場熱度攀升。

此次出讓的地塊包括4宗涉宅用地，總出讓面積約9.6萬平方米，總起始價119.24億元，最終4宗地塊均溢價成交，總成交價達159.26億元。

中指研究院上海分析師蘇曉東點評稱：“本輪土拍是春節(jié)后上海土拍市場的良好開端，稀缺地塊繼續(xù)受到房企熱捧。土拍市場高漲的熱情或?qū)鲗е列路渴袌觯又虾Ｙ彿空呷杂蟹潘傻目臻g，有助穩(wěn)定購房者預(yù)期，有利于上海房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)?！?/p>

180輪競價，金茂攜手新加坡慶隆拿下虹口區(qū)熱地

本批次土拍備受關(guān)注的地塊為虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊。該地塊周邊相當成熟，地塊北面就是地鐵10號線郵電新村站，是內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺的“黃金寶地”。

今日上午，虹口區(qū)地塊共吸引五家房企主體參與競價，分別是中海、保利發(fā)展、招商+綠城、華潤+越秀、金茂+慶隆，競價過程相當激烈。經(jīng)過180多輪競價，最終被金茂聯(lián)合體以89.63億元拿下，溢價率38.2%，樓面價約為11.75萬元/平方米。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“近期金茂拿地較為積極。去年12月金茂拿下3幅地塊，加大了在上海的土儲力度。相比去年底在郊區(qū)拿地，這次其‘殺’到市中心，地塊質(zhì)量毋庸置疑，繼續(xù)走高端路線，實現(xiàn)利潤最大化?！?/p>

值得一提的是，虹口區(qū)地塊東南方向就是地標大盤瑞虹新城。當前瑞虹新城的二手房價格已達9萬-14萬元/平方米。對此，盧文曦也認為，以目前約11.75萬元/平方米的樓面價來看，未來該樓盤售價可能達到16萬元/平方米。

此次拿地的房企主角金茂，去年全年銷售額982.55億元，在克而瑞統(tǒng)計的房企銷售排行榜中位列第12位，相比2023年上升一位。而與金茂組成聯(lián)合體的另外一家企業(yè)新加坡慶隆集團，是一家以金融投資為主的投資機構(gòu)，在住宅開發(fā)領(lǐng)域以開發(fā)高端住宅著稱，它的背后站著新加坡豪門之一的黃祖耀家族。此前，慶隆集團也在上海開發(fā)過項目，即普陀長風板塊的沁和園，其二手房的房價在11.5萬元/平方米左右。

蘇曉東點評表示：“虹口瑞虹新城地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，屬于稀缺地塊，周邊交通便利、配套成熟，新房供應(yīng)極少，未來或可有效填補板塊內(nèi)供應(yīng)空缺。地塊最終成交價89.64億元，刷新上海實行‘雙高雙競’政策以來的總價紀錄。”

華潤越秀聯(lián)合體補倉浦東，民企龍湖加碼奉賢

今日另一宗溢價率較高的地塊為浦東新楊思地塊，位于中環(huán)線內(nèi)，距離地鐵6號線高青路站較近，周邊生活配套成熟，且新楊思板塊規(guī)劃宅地極少，因此該地塊極具稀缺屬性。

該地塊吸引了包括中海、建發(fā)、保利發(fā)展、浦發(fā)、招商蛇口、華潤置地+越秀聯(lián)合體共6家競買人參與，經(jīng)過76輪競價，最終該地塊由華潤置地+越秀聯(lián)合體競得，成交價50.9億元，成交樓面價74695元/平方米，溢價率33.38%。

盧文曦分析：“今天成交的這塊地之所以關(guān)注度高，是因為就在新楊思上園的南面，其是區(qū)域的樓面價‘地王’，項目銷售價格為9.9萬元/平方米。新出讓地塊起始樓面價比隔壁‘地王’低1.8萬元/平方米，板塊熱度也隨之走高。”

蘇曉東補充表示：“該地塊鄰近去年七批次新楊思地王，也是由中能建、華潤置地、越秀聯(lián)合體競得，擬打造建筑面積約115-140平方米的小高層以及約170-220平方米的疊墅。未來，華潤置地或?qū)蓚€地塊聯(lián)合打造，提供高層、小高層、疊墅等多種產(chǎn)品，帶動新楊思板塊房價上漲。”

此外，松江新城西區(qū)地塊雖位于外環(huán)外，距離地鐵較遠，但鄰近大學城、廣富林公園、泰晤士小鎮(zhèn)等優(yōu)質(zhì)配套，周邊別墅樓盤林立但基本無新房供應(yīng)，同時該地塊容積率僅1.2，未來或可有效增加區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)低密產(chǎn)品，該地塊最終由國貿(mào)、金地、星獅組成的聯(lián)合體競得，成交價8.15億元，成交樓面價26216元/平方米，溢價率13.98%。

同樣位于外環(huán)外的奉賢區(qū)南橋新城地塊，距離地鐵5號線奉賢新城站較近，周邊生活配套較為完善，且分布有多塊去年成交的宅地。該地塊最終由龍湖與建華聯(lián)合體競得，成交價10.57億元，成交樓面價20473元/平方米，溢價率16.54%。

值得一提的是，此番拿地是龍湖連續(xù)第5年落子上海。2021年，龍湖通過聯(lián)合拿地方式獲取上海江橋商住辦地塊及自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)純宅地;2022年，龍湖獨資競得松江廣富林純宅地，打造了龍湖松江御湖境;2023年，龍湖拿下嘉定江橋商住辦地塊，打造龍湖虹橋青云闕;2024年，龍湖建華聯(lián)合體競得奉賢新城一地塊即去年的“日光盤”龍湖奉賢觀萃。

而龍湖此次加倉奉賢新城也和其去年銷售業(yè)績相關(guān)。2024年，龍湖在上海奉賢的項目均取得了不錯的市場表現(xiàn)。其中，龍湖奉賢觀萃項目首開即“日光”，同時也是上海為數(shù)不多的外環(huán)外因認籌爆滿觸發(fā)積分的代表樓盤之一，去年全年銷售額達到27億元，目前已經(jīng)清盤。此外，龍湖奉賢天街2024年全年客流1850萬人次，全年銷售額約16.5億元。由此，今日龍湖加倉也體現(xiàn)了其深耕上海的思路。

業(yè)內(nèi)：土拍熱度上升或助力“小陽春”行情

今天是上海新春首場土拍，4宗地塊均高溢價成交，溢價率最低為13.98%，最高為38.2%，其熱度可見一斑。

蘇曉東表示：“本輪土拍是春節(jié)后上海土拍市場的良好開端，稀缺地塊繼續(xù)受到房企熱捧。土拍市場高漲的熱情或?qū)鲗е列路渴袌?，加之上海購房政策仍有放松的空間，有助穩(wěn)定購房者預(yù)期，有利于上海房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)?！?/p>

對于今天的土拍，盧文曦點評稱：“今天成交的四幅地塊均有溢價產(chǎn)生，說明房企在拿地的積極性上繼續(xù)保持不錯的信心，也顯示出對未來市場的信心。今天最大特點是4塊地都是聯(lián)合拿地。虹口、浦東地塊總價高，聯(lián)合拿地可以理解，但兩幅郊區(qū)地塊也聯(lián)合拿地，則顯示出房企謹慎的一面，小股投資、分散資金壓力，即便遇到去化壓力也可以盡可能降低對企業(yè)營收的影響?！?/p>

“當然，此次土拍結(jié)果還是顯示出了分化，市區(qū)的兩幅地塊熱鬧程度要高于郊區(qū)地塊，國企、央企拿地的堅決程度相當高。一方面預(yù)示未來市區(qū)房價還會向上突破，另一方面，提升樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)的預(yù)期。有了高樓面價的烘托，接下來的‘小陽春’行情更值得市場期待?！北R文曦補充說。