滬杭蘇蓉高溢價(jià)率地塊頻現(xiàn) 房企積極“搶地”補(bǔ)倉(cāng)

春節(jié)后的土地市場(chǎng)，熱鬧不已。

2月20日，上海、杭州迎來(lái)涉宅地塊出讓。其中，經(jīng)過(guò)184輪競(jìng)價(jià)，金茂+慶隆聯(lián)合體以約89.64億元拿下上海虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，溢價(jià)率38.2%。

同一天，杭州出讓的3宗地塊，其中有兩宗地塊溢價(jià)率高達(dá)43.69%、54.04%，熱度可見(jiàn)一斑。

此外，春節(jié)過(guò)后，在蘇州、成都等城市的土地出讓中，熱門(mén)地塊的競(jìng)爭(zhēng)已十分激烈。優(yōu)質(zhì)地塊的高溢價(jià)成交，反映出房企對(duì)核心城市稀缺地塊的強(qiáng)烈信心。

上海虹口地塊刷新紀(jì)錄，杭州宅地樓面價(jià)創(chuàng)新高

2月20日，上海迎來(lái)節(jié)后首場(chǎng)土地出讓，共4宗地塊，均溢價(jià)成交，分別為虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊、松江區(qū)SJC10008單元05a-24號(hào)地塊、奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊及浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊。

其中，虹口地塊和浦東新區(qū)地塊因其稀缺性，吸引了多家房企激烈爭(zhēng)奪，市場(chǎng)熱度居高不下。其中，虹口地塊經(jīng)過(guò)184輪競(jìng)價(jià)，由金茂+慶隆聯(lián)合體以約89.64億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率38.2%，刷新了上海實(shí)行“雙高雙競(jìng)”政策以來(lái)的總價(jià)紀(jì)錄。而浦東新區(qū)地塊經(jīng)過(guò)76輪競(jìng)價(jià)，由華潤(rùn)置地+越秀聯(lián)合體以總價(jià)50.90億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)74695元/平方米，溢價(jià)率33.38%。

此外，松江區(qū)SJC10008單元05a-24號(hào)地塊和奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊的成交溢價(jià)率分別為13.98%、16.54%。

中指研究院上海分析師蘇曉東表示，本輪土拍是春節(jié)后上海土拍市場(chǎng)的良好開(kāi)端，稀缺地塊繼續(xù)受到房企熱捧。土拍市場(chǎng)高漲的熱情或?qū)鲗?dǎo)至新房市場(chǎng)，有助穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，有利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩(wěn)。

同一天，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)3宗涉宅用地出讓，分別位于濱江區(qū)、臨平區(qū)、上城區(qū)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，3宗地塊均溢價(jià)成交，共收金31.405億元，平均溢價(jià)率34.8%。其中，西興單元BJ030302-29地塊，經(jīng)過(guò)85輪競(jìng)價(jià)，最終由濱江集團(tuán)以總價(jià)13.81億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)42989元/平方米，溢價(jià)率43.69%;城東新城單元SC080201-48地塊，經(jīng)過(guò)77輪競(jìng)價(jià)，最終由大家房產(chǎn)以總價(jià)10.83億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)47486元/平方米，溢價(jià)率達(dá)54.04%。該成交樓面價(jià)也刷新了杭州宅地樓面價(jià)TOP 4的位置。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，本次土拍是杭州春節(jié)后第二次土拍，本土房企高調(diào)拿地，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，土拍市場(chǎng)持續(xù)升溫，充分彰顯房企對(duì)2025年杭州樓市的樂(lè)觀預(yù)期。

事實(shí)上，蛇年春節(jié)過(guò)后，杭州的第一場(chǎng)土地競(jìng)拍便迎來(lái)了“開(kāi)門(mén)紅”。2月14日，杭州共出讓3宗宅地，均為純低密地塊，總起始價(jià)12.3億元。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，3宗地塊平均溢價(jià)率24.4%，其中，臨平區(qū)地塊成交溢價(jià)率高達(dá)65.11%。

“開(kāi)門(mén)紅”延續(xù)，蘇州、成都土拍熱度飆升

不僅上海、杭州的土地市場(chǎng)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，春節(jié)后，蘇州、成都的土拍市場(chǎng)同樣看點(diǎn)十足，優(yōu)質(zhì)地塊激烈競(jìng)爭(zhēng)和高溢價(jià)成交。

2月19日，蘇州迎來(lái)節(jié)后首宗宅地出讓。該地塊位于工業(yè)園區(qū)金堰路西、金雞湖大道北，建設(shè)用地面積約2.97萬(wàn)平方米，規(guī)劃建面5.34萬(wàn)平方米，容積率1.8，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，起始價(jià)11.75億元，起始樓面價(jià)22000元/平方米。

據(jù)了解，該地塊吸引了多家房企報(bào)名，競(jìng)價(jià)122輪后，最終由綠城競(jìng)得，成交總價(jià)14.29億元，成交樓面價(jià)26754元/平方米，溢價(jià)率21.61%。

“報(bào)名房企多為深耕園區(qū)的品牌房企，而最終拿地的綠城2024年也在蘇州獅山、雙湖等板塊斬獲了優(yōu)質(zhì)地塊，可見(jiàn)其對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的信心。”中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂說(shuō)，上述地塊區(qū)位條件優(yōu)越，所處板塊的新房庫(kù)存已接近尾聲，因此該地塊的出讓對(duì)整個(gè)板塊來(lái)說(shuō)屬于一次關(guān)鍵性補(bǔ)倉(cāng)，自掛牌起就引起了眾多房企的關(guān)注。

而在2月18日，成都成華區(qū)一宗涉宅用地出讓，競(jìng)爭(zhēng)激烈，吸引了華潤(rùn)置地、中海、綠城、越秀、招商、金茂共6家競(jìng)買(mǎi)人參與報(bào)價(jià)。最終，華潤(rùn)置地競(jìng)得該地塊，折合成交總價(jià)17.08億元，溢價(jià)率28.26%。

事實(shí)上，春節(jié)前高溢價(jià)地塊的成交就已出現(xiàn)。

1月27日，成華區(qū)槐樹(shù)店地塊吸引了中海、招商蛇口、華潤(rùn)置地、龍湖、建發(fā)等多家房企參與競(jìng)價(jià)，最終華潤(rùn)置地以樓面價(jià)20400元/平方米、溢價(jià)率51.11%斬獲該地塊。1月14日，在杭州2025年首場(chǎng)宅地競(jìng)拍中，兩宗地塊均高溢價(jià)成交，溢價(jià)率分別高達(dá)61.91%和45.91%，迎來(lái)新年“開(kāi)門(mén)紅”。

年初北京土地市場(chǎng)的“首秀”同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈。海淀朱房“雙子星”地塊——0029地塊和0030地塊，總起始價(jià)150.3億元。在不限價(jià)、無(wú)銷售指導(dǎo)價(jià)、不搖號(hào)以及價(jià)高者得的規(guī)則下，兩宗地塊總成交價(jià)181.924億元，平均溢價(jià)率達(dá)到21.04%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，自2024年四季度以來(lái)，隨著房地產(chǎn)銷售端出現(xiàn)階段性修復(fù)，土地市場(chǎng)也迎來(lái)積極變化，北京、上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市土拍有所升溫，多宗地塊拍出高溢價(jià)率。2025開(kāi)年以來(lái)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度依然不減，房企參拍積極性較高。

多重因素下，核心城市的核心地塊成為爭(zhēng)奪焦點(diǎn)

土地市場(chǎng)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”的背后，有多重因素推動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士分析，首先，地方政府通常在年初加快土地供應(yīng)節(jié)奏，優(yōu)質(zhì)地塊的集中入市吸引了房企激烈競(jìng)爭(zhēng)，推高了溢價(jià)率。其次，房企在年初資金相對(duì)充裕，傾向于搶占優(yōu)質(zhì)地塊，以確保全年開(kāi)發(fā)計(jì)劃的順利推進(jìn)，尤其是一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊更受青睞。此外，去年以來(lái)，政府出臺(tái)的一系列穩(wěn)樓市政策，進(jìn)一步增強(qiáng)了房企信心，促使房企積極拿地，為土地市場(chǎng)的活躍提供了有力支撐。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“當(dāng)前土地市場(chǎng)呈現(xiàn)積極向好的態(tài)勢(shì)，這也與去年四季度的銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好有關(guān)，部分房企資金狀況得到明顯改善，這為后續(xù)拿地能力的提升奠定了基礎(chǔ)。隨著資金壓力的緩解，房企在優(yōu)質(zhì)地塊上的投資意愿進(jìn)一步增強(qiáng)，推動(dòng)了土地市場(chǎng)的活躍度。未來(lái)，核心城市的核心地塊仍將是房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，市場(chǎng)分化格局或?qū)⒊掷m(xù)?！?/p>

需要指出的是，高溢價(jià)地塊多位于核心城市的核心區(qū)域或發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，配套成熟、升值空間大，吸引房企激烈競(jìng)爭(zhēng)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，高溢價(jià)地塊主要是核心城市的核心地塊。優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊以及資金充裕的開(kāi)發(fā)商，這些因素集合在一起，市場(chǎng)是會(huì)買(mǎi)單的。高溢價(jià)成交的現(xiàn)象，也反映了在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的背景下，房企對(duì)核心城市重點(diǎn)板塊土地投資價(jià)值的信心。

曹晶晶表示，近期優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫反映出房企對(duì)核心城市新房銷售前景的看好，加快補(bǔ)倉(cāng)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)地方政府將進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)策略，一方面著力提升供地質(zhì)量，加大核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng);另一方面通過(guò)放寬規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，如優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、鼓勵(lì)立體生態(tài)住宅、放寬層高限制等，給予產(chǎn)品設(shè)計(jì)更多的靈活性，以此提升房企拿地意愿，進(jìn)而通過(guò)優(yōu)質(zhì)新房供給帶動(dòng)市場(chǎng)需求釋放?！爱?dāng)然，在住宅產(chǎn)品加速迭代的當(dāng)下，在售新房項(xiàng)目也需密切關(guān)注周邊新出讓地塊的規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)影響?！?/p>

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳