戴德梁行：南京三季度寫字樓市場租金降幅收窄 零售商業(yè)市場需求活躍

南京，2024年10月25日——享譽全球的房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2024年三季度南京寫字樓及零售商業(yè)市場進行多維度的盤點和解讀。

寫字樓市場新增供應加大，租金降幅環(huán)比收窄，市場壓力持續(xù)存在

2024年第三季度，位于河西板塊的阿里中心一期和雨花板塊的中科創(chuàng)達兩個項目入市，為市場新增兩個優(yōu)質(zhì)項目，合計新增辦公體量25萬平方米。截至季末，南京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場總存量約525萬平方米。受新增供應影響，全市空置率抬升至28.4%。

三季度，市場平均租金下降趨勢有所減弱，租金降幅環(huán)比收窄。目前全市平均租金約人民幣2.59元/平方米/天，重點板塊租金均價約3.2元/平方米/天，全市平均租金與2024年第一、二季度相比，環(huán)比降幅分別從1.6%和2.3%收窄至0.7%。

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行項目及企業(yè)服務部

相比第二季度，第三季度運營商擴張態(tài)勢趨于謹慎，直接租賃客戶成交占比提升。當季錄得市場吸納量為4.50萬平方米，環(huán)比下降46%?？蛻舫山唤Y構以直接租賃客戶為主，占據(jù)總體成交的91%，運營商成交僅占9%。在直接租賃客戶里，成交面積排名前三的行業(yè)分別是：金融業(yè)、TMT和專業(yè)服務，三大主導行業(yè)占比超六成。其它如教育培訓、商務商貿(mào)、大健康等亦有一定占比。

銷售市場整體依舊以去庫存為主，截止第三季度新增供應約12.16萬平方米，受雨花臺區(qū)綠地之窗、鼓樓區(qū)葛洲壩招商紫郡蘭園等典型項目的成交推動，銷售市場成交量約23.26萬平方米，成交均價約1.66萬元/平方米，銷售均價相比去年同期有所微升。

有望在2024年第四季度和2025年上半年入市的典型項目有：鼓樓區(qū)的華貿(mào)中心、河西板塊的金融城二期C1、南部新城的中華城A1/A2和玄武區(qū)的招商局中心項目，預計為市場帶來約36萬方辦公新增供應。

戴德梁行華東區(qū)項目及企業(yè)服務部高級董事陽江石表示，與2024年第一、二季度相比，寫字樓市場租金降幅環(huán)比收窄，但受三季度重點板塊新增項目影響，全市辦公項目存量再度提升，整體空置率抬高，市場壓力持續(xù)存在。當前在國家層面，政府正積極調(diào)控宏觀經(jīng)濟，改善房地產(chǎn)行業(yè)基本面，南京市積極培育新質(zhì)生產(chǎn)力，產(chǎn)業(yè)轉型升級也正處于關鍵階段。在諸多因素疊加下，企業(yè)預期有所回調(diào)，未來醫(yī)療健康、新能源及數(shù)字高科技等產(chǎn)業(yè)領域需求得以釋放，有望推動南京寫字樓物業(yè)市場需求在未來企穩(wěn)回升。

南京零售商業(yè)市場總存量繼續(xù)擴大，市場需求保持活躍

根據(jù)南京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2024年1-7月份，南京社會消費品零售總額273,726億元，同比增長3.5%。部分升級類商品銷售增長較快，限額以上單位通訊器材類，體育、娛樂用品類商品零售額分別增長12.7%、10.7%。三季度，萬匯城北區(qū)、華貿(mào)中心商業(yè)街和KUMOLL酷青年中心入市，此外，7月26日，南京國金中心(IFC)結束半年多的試營業(yè)正式開門納客。南京全市總存量增長至約704萬平方米。

第三季度，南京零售物業(yè)市場需求活躍。源于戶外運動、文創(chuàng)商品集合店、生活方式、餐飲、健康美容、娛樂、3C產(chǎn)品及智能家居體驗店業(yè)態(tài)的需求表現(xiàn)活躍，并錄得眾多新租和新開活動。本季度，新項目具有市場吸引力的租金報價拉低全市中高端購物中心平均首層租金報價，使其環(huán)比下跌1.24% 至人民幣603.85元每月每平方米。

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行研究部

零售總建筑面積逾34.9萬平方米的6個新項目將于2024年最后一個季度內(nèi)竣工。未來三年，預計將有零售建筑面積271萬平方米的新項目入市，其中包括金陵中環(huán)、德基世貿(mào)中心等標桿項目。盡管有大量新增供應入市，且預計若干項目將進行內(nèi)部調(diào)整，但活躍的零售租賃市場以及即將入市新項目之較高預租水平，將緩解其對整體空置率造成的上行壓力。非核心區(qū)域內(nèi)大量的新增供應以及其具有市場吸引力的租金水平將在未來若干季度內(nèi)拉低南京零售物業(yè)市場的平均首層租金報價。

2024年以來，南京以“2+5+12+N”的形式，市區(qū)聯(lián)動、政企協(xié)同，聚焦“白+黑”全時段消費，圍繞以舊換新、時尚購物、夏夜生活、文體融合、線上促銷五個主題，結合12個板塊特色活動，舉辦了內(nèi)容豐富、形式多樣的消費促進活動。根據(jù)南京市商務局的數(shù)據(jù)，2024年上半年，南京全市引進各類首店197家，其中全球首店2家、中國首店7家、華東首店5家、江蘇首店48家，體現(xiàn)出南京市場對國際品牌強大的吸引力。來自不同業(yè)態(tài)更多樣化的品牌將進一步豐富南京消費市場，更重要的是，將支撐南京零售物業(yè)市場的發(fā)展和繁榮。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，南京出臺的《南京市鞏固增強經(jīng)濟回升向好態(tài)勢若干政策措施》，其中提出整合20億元財政資金支持以舊換新消費活動的政策，旨在推動消費品市場的更新?lián)Q代，進一步激發(fā)消費潛力，從而帶動經(jīng)濟增長。展望未來，不斷提升的居民收入和消費支出水平將繼續(xù)支撐南京零售物業(yè)市場的發(fā)展。同時，南京基礎設施的升級將進一步推動開發(fā)商向城市的非傳統(tǒng)零售區(qū)域擴張。

戴德梁行南京及合肥公司副總經(jīng)理王飛強表示，南京優(yōu)質(zhì)寫字樓與零售商業(yè)市場預計將持續(xù)擴容，為市場參與者帶來了豐富的供應選項，然而也帶來了行業(yè)內(nèi)競爭加劇的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。物業(yè)持有者需敏銳捕捉市場變化，通過創(chuàng)新租賃模式、物業(yè)設施升級及提升服務質(zhì)量等策略，來增強自身競爭力。此外，他還提到南京市正加速推進新質(zhì)生產(chǎn)力的培育，科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級步伐的加快，將為商業(yè)地產(chǎn)市場需求增長提供新的動力源泉。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結，隨著核心經(jīng)濟指標的穩(wěn)健增長、多項促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施的有效落地，以及重點產(chǎn)業(yè)的持續(xù)轉型，房地產(chǎn)市場需求正穩(wěn)步回升，展現(xiàn)出強勁的復蘇勢頭與蓬勃活力。在此背景下，緊跟市場趨勢與技術革新，靈活調(diào)整投資策略，對于投資者而言既是難得的機遇，也是必須面對的挑戰(zhàn)。戴德梁行作為行業(yè)內(nèi)的專業(yè)服務機構，將繼續(xù)密切關注市場動態(tài)，憑借專業(yè)能力和豐富經(jīng)驗，為南京城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展貢獻力量。

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關于戴德梁行

戴德梁行是享譽全球的房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業(yè)員工。在大中華區(qū)，23家分公司合力引領市場發(fā)展。2023年公司全球營業(yè)收入達95億美元，核心業(yè)務涵蓋估價及顧問服務、策略發(fā)展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業(yè)文化，在可持續(xù)發(fā)展等領域表現(xiàn)卓越，贏得眾多行業(yè)重磅獎項和至高榮譽。