7月百城新房成交面積降30% 去庫(kù)存壓力較大

7月的新房市場(chǎng)成交，出現(xiàn)再次下探態(tài)勢(shì)。

中指研究院今日披露的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，全國(guó)重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降近30%，同比下降近10%，降幅較6月小幅擴(kuò)大，新房市場(chǎng)調(diào)整壓力仍然較大。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月因房企年中沖刺結(jié)束，以及高溫天氣等因素，樓市供需兩淡，絕對(duì)量均為年內(nèi)低位(僅略高于年初1-2月)：重點(diǎn)30城7月新房供應(yīng)、成交量環(huán)比分別下降25%和30%，同比分別下降18%和13%，不及二季度月均水平;累計(jì)來(lái)看，前7個(gè)月成交累計(jì)同比降36%。

價(jià)格方面，受改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.13%，漲幅有所收窄。

“值得一提的是，新房市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)間，依然需要面對(duì)不小的去庫(kù)存壓力。”中指院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，截至2024年6月底，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積3.3億平方米，較2023年末下降約3.7%。

“雖然可售面積較去年年底有所下降，但需要注意的是，可售面積的下降更多受供應(yīng)持續(xù)縮量影響。按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，代表城市整體短期庫(kù)存出清周期為21.3個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)3.9個(gè)月，已達(dá)到上一輪‘去庫(kù)存’以來(lái)的出清周期高點(diǎn)?！毙燔S進(jìn)稱。

分別來(lái)看，中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底，按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，一線城市出清周期15.6個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)2.3個(gè)月;二線代表城市出清周期19.7個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)3.5個(gè)月;三四線代表城市出清周期31.3個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)7.4個(gè)月，短期庫(kù)存去化壓力大。

“在高基數(shù)因素影響有所減弱情況下，下半年全國(guó)新房銷售同比降幅預(yù)計(jì)會(huì)有所收窄。對(duì)于新房去庫(kù)存，除繼續(xù)關(guān)注房企自身積極展開(kāi)降價(jià)促銷，以提升銷售業(yè)績(jī)、加快資金回籠速度，國(guó)企收儲(chǔ)政策的落實(shí)推進(jìn)如何，也是決定市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏的重要因素。這兩方面的動(dòng)態(tài)，都值得持續(xù)關(guān)注?！毙燔S進(jìn)補(bǔ)充道。

與新房市場(chǎng)相比，二手房交易活躍度，相較而言略微好一些。

“在‘以價(jià)換量’效應(yīng)帶動(dòng)下，二手房成交表現(xiàn)持續(xù)好于新房?！毙燔S進(jìn)介紹，從累計(jì)成交情況來(lái)看，在去年1-6月成交基數(shù)較高因素影響下，今年上半年25個(gè)代表城市二手房成交量同比下降8.2%。

單月來(lái)看，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年7月以來(lái)(7.1-7.28)，25個(gè)代表城市二手房周均成交套數(shù)較6月周均小幅下降3%;而在去年7月成交基數(shù)較低因素影響下，今年7月代表城市周均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)36.4%，同比增幅較6月有所擴(kuò)大，二手房市場(chǎng)總體表現(xiàn)要好于新房。

價(jià)格方面，7月百城二手房?jī)r(jià)格連續(xù)27個(gè)月下跌，7月環(huán)比下跌0.74%，100個(gè)城市環(huán)比均下跌。

業(yè)內(nèi)人士指出，深圳市場(chǎng)的表現(xiàn)，是“以價(jià)換量”較為典型的例子。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，7月深圳二手住宅過(guò)戶4573套，為近39個(gè)月最高，套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)9.6%，同比增長(zhǎng)102.4%;新房市場(chǎng)方面，7月深圳新建商品住宅網(wǎng)簽2616套，環(huán)比下滑10.6%，同比下滑17.1%。

“7月深圳二手房過(guò)戶量創(chuàng)新紀(jì)錄，是2021年5月以來(lái)的最高點(diǎn)。與交易量走勢(shì)不同的是，7月二手房成交價(jià)及業(yè)主報(bào)價(jià)，仍維持在下行區(qū)間。7月份，深圳二手房單價(jià)跌破‘6萬(wàn)元’，進(jìn)入‘5字頭’”。”樂(lè)有家分析師表示。

樂(lè)有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，深圳當(dāng)前二手房成交均價(jià)約5.9萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌2.5%，同比下跌15.2%;1年時(shí)間，深圳二手房?jī)r(jià)格每平米減少約1萬(wàn)元。最新業(yè)主掛牌價(jià)則同步下滑至6.74萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌0.7%，同比下跌12.5%。

分析師指出，受二手房?jī)r(jià)格調(diào)整幅度較大，以及不存在交付風(fēng)險(xiǎn)等因素影響，二手房在總成交量的占比不斷提升。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年，25個(gè)代表城市新房 二手房累計(jì)總成交套數(shù)同比增長(zhǎng)15.7%，其中二手房成交占比升至55.6%。2024年1-6月，25個(gè)代表城市新房 二手房累計(jì)總成交套數(shù)同比下降21.8%，其中二手房成交占比提升至63.5%。

“短期來(lái)看，各地將進(jìn)一步落實(shí)因城施策相關(guān)措施，地方政府將獲得更多調(diào)控自主權(quán)，未來(lái)核心城市供需兩端政策仍有繼續(xù)優(yōu)化的可能?！毙燔S進(jìn)表示。(記者 王海春)