上半年調(diào)控超過360次 樓市發(fā)生了什么變化?
2024年以來,全國房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢,頻繁釋放政策利好,并接連落地穩(wěn)市場具體舉措。
7月12日,根據(jù)中指監(jiān)測,上半年全國有約180省市(縣)出臺政策超360條。
從政策調(diào)控節(jié)奏來看,一季度政策出臺節(jié)奏相對穩(wěn)定,二季度各地政策出臺頻次明顯上升。
“5·17”新政后,多地快速落實降低首付比例、取消商貸利率下限、降低公積金貸款利率等,明顯提振了市場情緒,帶動購房需求釋放,部分核心城市政策效果顯現(xiàn),但新房市場整體調(diào)整壓力仍在,市場仍處于筑底階段。
調(diào)控力度前所未見
今年上半年,樓市調(diào)控政策力度前所未見。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測,2024年上半年全國有約180個地方出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超360條。
中原地產(chǎn)研究院作了一個比較:如果將2022年年中時(調(diào)控政策最嚴厲時期)限制性樓市政策的力度視為100分,當下主要城市樓市收緊力度僅為22分。
調(diào)控措施也前所未見。今年以來出臺的諸如房地產(chǎn)項目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等,都是前所未見的政策措施,跳出了過去簡單“過熱時限制、過冷時刺激”的政策邏輯。
業(yè)內(nèi)普遍認為,新的“解題思路”有望推動庫存消化,解決現(xiàn)階段關(guān)鍵問題。
中指研究院指出,2024年上半年,多地限制性政策逐步放開,限購政策持續(xù)優(yōu)化。二線城市中,杭州、長沙、西安、成都、蘇州等城市均全面放開限購政策,其中杭州在3月取消二手房限購后,5月全面取消限購政策。
截至6月末,二三線城市中除海南省部分城市,僅天津核心區(qū)仍維持限購政策。
一線城市多方面優(yōu)化限購政策,北上廣深部分區(qū)域降低了購房門檻,上海非本地戶籍家庭購房社保年限由5年降至3年,深圳非核心區(qū)非本地戶籍家庭社保年限降至1年,上海、深圳多孩家庭可多購一套、并支持企業(yè)購房解決員工住房等需求,廣州取消120平方米以上限購,北京允許部分人群五環(huán)外新購一套住房,并取消了離婚限購政策。
僅以北京為例,6月26日,北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》,調(diào)整北京市住房相關(guān)政策。新政發(fā)布第二日,北京將首套房最低首付款比例由30%下調(diào)為20%,貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計,本次新政是從2023年9月開始,北京第9次發(fā)布樓市調(diào)整政策。去年9月,北京開始執(zhí)行“認房不認貸”,開啟不斷小步調(diào)整的步伐。同年12月14日,北京發(fā)布了降首付、降利率、調(diào)整優(yōu)化普通住房標準、延長個人住房貸款年限等一系列措施。
今年以來,調(diào)整優(yōu)化通州樓市限購政策、取消“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房”政策、購買改造后的老舊小區(qū)公積金貸款年限延長……北京樓市調(diào)控政策更加精準、有力,帶動整體預(yù)期不斷轉(zhuǎn)好。
需進一步完善操作流程
另一項主要政策便是住房“以舊換新”。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測,截至6月30日,全國已有超90城推出住房“以舊換新”措施,具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式,分別有超30、40城參與。
其中,“中介優(yōu)先賣”模式的效果很大程度上取決于市場運行情況,在當前“買方市場”下,該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大,目前整體效果較為有限。與之相比,“國企收舊換新”已有城市取得一定效果。
“國企收舊換新”模式是由國資平臺直接收購業(yè)主二手房,業(yè)主再去購買新房。根據(jù)中指研究院監(jiān)測,從2023年下半年以來,蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策,尤其以江蘇城市居多。
除了國企收購存量房產(chǎn)外,部分城市還鼓勵開發(fā)企業(yè)直接收購業(yè)主舊房,利用旗下新房進行“以舊換新”。
舉例來看,鄭州作為全國首個從試點到全面鋪開的省會城市,自4月20日啟動試點,到5月10日提前結(jié)束試點期限在全市各區(qū)全面推開,各個階段都聚焦著社會各界高度關(guān)注的目光。
據(jù)鄭州市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會消息,截至6月30日,作為收購主體的城發(fā)集團目前已征集二手房源報名登記近1萬套,經(jīng)篩選符合條件的房源7425套,其中2999套已完成現(xiàn)場勘驗及價格評估,換房群眾已累計完成商品住房認購及網(wǎng)簽733套。
“鄭州可以說是參與住房‘以舊換新’城市里參與部門最多、支持力度最大、條件最為詳細的城市?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進接受記者采訪時表示,作為國家中心城市,鄭州的獨創(chuàng)性模式不僅具有標桿性,從條款和落實來講,也是非常務(wù)實的。
截至目前,鄭州市場化“以舊換新”群眾已累計認購及網(wǎng)簽商品住房1232套,加上城發(fā)安居賣舊買新733套,共計完成1965套。
此外,萬科、亞星、電建等全市500余家房企623個新建商品房項目也參與“以舊換新”,其中190個項目目前可為換房群眾提供現(xiàn)房房源11750多套。
中指研究院表示,整體而言,“國企收舊換新”滿足了業(yè)主改善性住房需求,也加速了新房市場庫存去化,同時還可以加快政府保障性住房籌集節(jié)奏。與國企直接收儲未售新房相比,收舊換新需要個人業(yè)主參與,鏈條和周期也會相對更長一些。
實踐中,“國企收舊換新”模式也需進一步完善操作流程,以保障政策實施效果,比如:二手房回收通常需要對價值進行評估,如果評估價太低則可能打擊業(yè)主的置換積極性;二手房回收前通常需要解除抵押,這就要求業(yè)主準備一筆資金先還清貸款等,未來政策在支持帶押過戶、給予優(yōu)惠補貼等方面有望進一步完善。
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