上半年調(diào)控超過360次 樓市發(fā)生了什么變化？

2024年以來，全國房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，頻繁釋放政策利好，并接連落地穩(wěn)市場具體舉措。

7月12日，根據(jù)中指監(jiān)測，上半年全國有約180省市(縣)出臺(tái)政策超360條。

從政策調(diào)控節(jié)奏來看，一季度政策出臺(tái)節(jié)奏相對(duì)穩(wěn)定，二季度各地政策出臺(tái)頻次明顯上升。

“5·17”新政后，多地快速落實(shí)降低首付比例、取消商貸利率下限、降低公積金貸款利率等，明顯提振了市場情緒，帶動(dòng)購房需求釋放，部分核心城市政策效果顯現(xiàn)，但新房市場整體調(diào)整壓力仍在，市場仍處于筑底階段。

調(diào)控力度前所未見

今年上半年，樓市調(diào)控政策力度前所未見。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年上半年全國有約180個(gè)地方出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超360條。

中原地產(chǎn)研究院作了一個(gè)比較：如果將2022年年中時(shí)(調(diào)控政策最嚴(yán)厲時(shí)期)限制性樓市政策的力度視為100分，當(dāng)下主要城市樓市收緊力度僅為22分。

調(diào)控措施也前所未見。今年以來出臺(tái)的諸如房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未見的政策措施，跳出了過去簡單“過熱時(shí)限制、過冷時(shí)刺激”的政策邏輯。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的“解題思路”有望推動(dòng)庫存消化，解決現(xiàn)階段關(guān)鍵問題。

中指研究院指出，2024年上半年，多地限制性政策逐步放開，限購政策持續(xù)優(yōu)化。二線城市中，杭州、長沙、西安、成都、蘇州等城市均全面放開限購政策，其中杭州在3月取消二手房限購后，5月全面取消限購政策。

截至6月末，二三線城市中除海南省部分城市，僅天津核心區(qū)仍維持限購政策。

一線城市多方面優(yōu)化限購政策，北上廣深部分區(qū)域降低了購房門檻，上海非本地戶籍家庭購房社保年限由5年降至3年，深圳非核心區(qū)非本地戶籍家庭社保年限降至1年，上海、深圳多孩家庭可多購一套、并支持企業(yè)購房解決員工住房等需求，廣州取消120平方米以上限購，北京允許部分人群五環(huán)外新購一套住房，并取消了離婚限購政策。

僅以北京為例，6月26日，北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，調(diào)整北京市住房相關(guān)政策。新政發(fā)布第二日，北京將首套房最低首付款比例由30%下調(diào)為20%，貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減45個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，本次新政是從2023年9月開始，北京第9次發(fā)布樓市調(diào)整政策。去年9月，北京開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，開啟不斷小步調(diào)整的步伐。同年12月14日，北京發(fā)布了降首付、降利率、調(diào)整優(yōu)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、延長個(gè)人住房貸款年限等一系列措施。

今年以來，調(diào)整優(yōu)化通州樓市限購政策、取消“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房”政策、購買改造后的老舊小區(qū)公積金貸款年限延長……北京樓市調(diào)控政策更加精準(zhǔn)、有力，帶動(dòng)整體預(yù)期不斷轉(zhuǎn)好。

需進(jìn)一步完善操作流程

另一項(xiàng)主要政策便是住房“以舊換新”。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至6月30日，全國已有超90城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。

其中，“中介優(yōu)先賣”模式的效果很大程度上取決于市場運(yùn)行情況，在當(dāng)前“買方市場”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“國企收舊換新”已有城市取得一定效果。

“國企收舊換新”模式是由國資平臺(tái)直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買新房。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，從2023年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。

除了國企收購存量房產(chǎn)外，部分城市還鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)直接收購業(yè)主舊房，利用旗下新房進(jìn)行“以舊換新”。

舉例來看，鄭州作為全國首個(gè)從試點(diǎn)到全面鋪開的省會(huì)城市，自4月20日啟動(dòng)試點(diǎn)，到5月10日提前結(jié)束試點(diǎn)期限在全市各區(qū)全面推開，各個(gè)階段都聚焦著社會(huì)各界高度關(guān)注的目光。

據(jù)鄭州市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)消息，截至6月30日，作為收購主體的城發(fā)集團(tuán)目前已征集二手房源報(bào)名登記近1萬套，經(jīng)篩選符合條件的房源7425套，其中2999套已完成現(xiàn)場勘驗(yàn)及價(jià)格評(píng)估，換房群眾已累計(jì)完成商品住房認(rèn)購及網(wǎng)簽733套。

“鄭州可以說是參與住房‘以舊換新’城市里參與部門最多、支持力度最大、條件最為詳細(xì)的城市?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，作為國家中心城市，鄭州的獨(dú)創(chuàng)性模式不僅具有標(biāo)桿性，從條款和落實(shí)來講，也是非常務(wù)實(shí)的。

截至目前，鄭州市場化“以舊換新”群眾已累計(jì)認(rèn)購及網(wǎng)簽商品住房1232套，加上城發(fā)安居賣舊買新733套，共計(jì)完成1965套。

此外，萬科、亞星、電建等全市500余家房企623個(gè)新建商品房項(xiàng)目也參與“以舊換新”，其中190個(gè)項(xiàng)目目前可為換房群眾提供現(xiàn)房房源11750多套。

中指研究院表示，整體而言，“國企收舊換新”滿足了業(yè)主改善性住房需求，也加速了新房市場庫存去化，同時(shí)還可以加快政府保障性住房籌集節(jié)奏。與國企直接收儲(chǔ)未售新房相比，收舊換新需要個(gè)人業(yè)主參與，鏈條和周期也會(huì)相對(duì)更長一些。

實(shí)踐中，“國企收舊換新”模式也需進(jìn)一步完善操作流程，以保障政策實(shí)施效果，比如：二手房回收通常需要對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如果評(píng)估價(jià)太低則可能打擊業(yè)主的置換積極性;二手房回收前通常需要解除抵押，這就要求業(yè)主準(zhǔn)備一筆資金先還清貸款等，未來政策在支持帶押過戶、給予優(yōu)惠補(bǔ)貼等方面有望進(jìn)一步完善。