房地產(chǎn)終極大招,政府要下場收房子了嗎?
最近地產(chǎn)股漲得很好,全因小作文行情。
小作文咋說的呢?
彭博社說了,中國考慮政府購買存量住房緩解供過于求,就是政府收購房子去庫存。
然后各路神仙開始發(fā)揮,什么政府收購7萬億,以舊換新10萬億,城中村改造20萬億……
不知道啥時候開始,萬億這個計量單位已經(jīng)變得稀疏平常。
就在大家將信將疑的時候,有個地方跳出來了,公開宣布,我就準備這么干了。
這個地方是杭州臨安,都談不上縣級市,只是杭州的一個市轄區(qū)。
臨安區(qū)政府說了,咱收的房子啊,要以整棟為單位收,同時單位建筑面積不超過70平米。
其次,這個房源還要配車位,60平以下每套0.6個,60平以上每套1個。
收購價是周邊房子的評估最高價。
這次收購不超過10000平方米,只要現(xiàn)房或者一年內(nèi)可以交付的房子。
我用小學數(shù)學扎實的功底認真計算了一下,每套房70平,10000平米相當于143套房,同時要配備143個車位。
看到這個要求,讓我想到一個段子,用人單位招聘,年齡不得超過25歲,但是工作經(jīng)驗不得少于30年;說了性別不限,但又要求穿黑絲上班;說好狼性文化,一個月工資3000,其中2000還是績效。
臨安的這則公告就給我這種感覺。
你說當下的現(xiàn)房或者一年內(nèi)可以交付的房子,居然可以搞到建筑面積不到70平,同時還要配備車位,并且還是一整棟樓都是這樣的,哪家房產(chǎn)商會設計這么秀逗的住宅啊。
前后矛盾,根本沒有誠意。
除非……
除非它收的不是住宅,是商住。
對嘛,商住就講得通了,它完全符合臨安收房的定位,這些看似前后矛盾的要求,突然又變得合理起來。
話說,政府收再多的商住,跟現(xiàn)在一二手房買賣有關(guān)系不?
半毛錢關(guān)系都木有,商住完全是一種獨立的存在,二手房買賣的時候,根本不帶它玩的,不入流的東西。
實際上政府收購存量房也不是什么很新奇的東西,早在2022年就有城市開始搞了,而且這規(guī)模比臨安不知道大了幾個數(shù)量級。
這個城市就是鄭州。
2022年9月,鄭州就已經(jīng)完成了第一批2萬套人才公寓收購,至今高標準籌集人才公寓20.1萬套(間),配租3.7萬套(間)。
公告上講得非常清楚,“加快保障房租賃,降低公寓市場庫存”,跟我們認知里的一二手房交易依然沒有半毛錢關(guān)系。
而且這兩年鄭州房價的走勢,也從側(cè)面證明了政府收購存量公寓并不會影響房價持續(xù)萎靡。
可能有人會說,不對啊,前不久好多城市,比如鄭州、南京、福州、武漢、青島、無錫搞以舊換新又是怎么回事,好像也是政府下場收購房產(chǎn)吧。
沒錯啦,這個和政府收購存量房是兩碼事。
以舊換新指的是政府收購你的二手房,然后你拿著錢去買一套新房。
而且收購的二手房要求還是非??量蹋脏嵵轂槔?,要求房齡不超過15年,面積不超過120平,位置還必須在金水區(qū)和鄭東新區(qū),還要在三環(huán)內(nèi)。
啥概念?
房齡15年以內(nèi),也就是2010年以后竣工的房子,三環(huán)以內(nèi)的金水區(qū)和鄭東新區(qū),綜合起來相當于北京三環(huán)內(nèi)或者上海內(nèi)環(huán)內(nèi)2010年以后120平以下的房子。
捫心自問,你說滿足條件的房子能有多少?
這種政策針對的還是頂層的那些富余階層,大部分人是涉及不到的,畢竟站在政府的角度,它把房子收回來也要考慮后續(xù)運營問題。
虧可以,但不能虧得太夸張。
并且,這種收購還有上限,全年只收5000套。
因此迄今為止,還沒有一個面向普通群眾或者普通開發(fā)商的收購政策。
其實政府挑挑揀揀也是情有可原的,關(guān)鍵是大家都沒錢,想要消耗如此龐大的庫存,靠地方舉債顯然是行不通的。
于是大家又就聯(lián)系到最近準備發(fā)的超長期國債,有沒有可能這次超長期國債就是給收購房地產(chǎn)做準備的呢?
話說這次的超長期國債有1萬億呢。
我看了下,國債的用途有五點:1、糧食安全;2、能源安全;3產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定安全;4、城市基礎設施和保障性安居工程配套基礎設施;5生態(tài)環(huán)境保護修復。
其中第四點的確提到了保障性住房的建設,但請注意,這里的保障性住房只針對人口在300萬人以上的城市,一共35個,分別是:
上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州、石家莊、合肥、南寧、廈門、太原、貴陽、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。
也就是說,除了這35個城市以外,別的城市房地產(chǎn)基本已經(jīng)蓋棺定論了。
說實話,1萬億看著挺多,但有多少可以分到保障性住房上,然后這35個城市又怎么分配資金。
哪怕把1萬億都分給它們,平均一個城市也就285億,200多億還不如直接發(fā)個城投債得了,實際肯定會更少。
所以我并不認為把這些錢砸到保障性住房的建設上,會改變房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,因為體量實在太小。
之前有各種機構(gòu)測算過:
如果要把住房去化周期壓降到 18 個月以內(nèi),對應需 要消化 7.7 億平方米庫存,對應均價約為 9779 元/平方米,大概需要7萬億。
這還不算以舊換新的二手房收購。
還有一個很致命的問題,就是房子就算收回來了,該如何運營?
看上面的意思應該是做公租房,走新加坡模式的。
但是以中國現(xiàn)在平均租售比來看,買房出租恐怕真的要100年才能回本,這還不算期間龐大的運營成本。
以老夫當年做長租公寓的經(jīng)驗看,2000塊租進來的房子,4000塊租出去才剛剛打平,也就是說運營成本起碼去掉一半。
所以吧,我倒是更加傾向于國家對于保障性住房的態(tài)度是試點型的,絕對不像某些自媒體認為的那種大包大攬,然后房價開始猛漲。
比如鄭州收購公寓就開了一個很好的頭,當然,還有深圳,廣州等等,這些城市已經(jīng)動起來了。
房地產(chǎn)市場已經(jīng)慢慢地發(fā)生了改變,只不過這些改變不是某些人希望看到的結(jié)果罷了。
還有一點大家一定要注意,即使政府出面收購房產(chǎn),也一定作為民生保底用的,讓更多買不起房的人可以安心租房,不用擔心被房東趕走。
未來租房會漸漸成為年輕人的首選,只要經(jīng)濟沒有好轉(zhuǎn),買房的人只會越來越少。若干年后,等保障房制度成熟起來了,說不定房地產(chǎn)稅之類東西就要搞起來了,以此來彌補財政的虧空。
還是那句老話,在形勢不明朗的情況下,盡可能不要負債。
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