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房地產(chǎn)終極大招,政府要下場收房子了嗎?

2024-05-17 10:18 來源: 騰訊網(wǎng) 編輯:玖柒六 瀏覽量:0

最近地產(chǎn)股漲得很好,全因小作文行情。

小作文咋說的呢?

彭博社說了,中國考慮政府購買存量住房緩解供過于求,就是政府收購房子去庫存。

然后各路神仙開始發(fā)揮,什么政府收購7萬億,以舊換新10萬億,城中村改造20萬億……

不知道啥時(shí)候開始,萬億這個(gè)計(jì)量單位已經(jīng)變得稀疏平常。

就在大家將信將疑的時(shí)候,有個(gè)地方跳出來了,公開宣布,我就準(zhǔn)備這么干了。

這個(gè)地方是杭州臨安,都談不上縣級市,只是杭州的一個(gè)市轄區(qū)。

臨安區(qū)政府說了,咱收的房子啊,要以整棟為單位收,同時(shí)單位建筑面積不超過70平米。

其次,這個(gè)房源還要配車位,60平以下每套0.6個(gè),60平以上每套1個(gè)。

收購價(jià)是周邊房子的評估最高價(jià)。

這次收購不超過10000平方米,只要現(xiàn)房或者一年內(nèi)可以交付的房子。

我用小學(xué)數(shù)學(xué)扎實(shí)的功底認(rèn)真計(jì)算了一下,每套房70平,10000平米相當(dāng)于143套房,同時(shí)要配備143個(gè)車位。

看到這個(gè)要求,讓我想到一個(gè)段子,用人單位招聘,年齡不得超過25歲,但是工作經(jīng)驗(yàn)不得少于30年;說了性別不限,但又要求穿黑絲上班;說好狼性文化,一個(gè)月工資3000,其中2000還是績效。

臨安的這則公告就給我這種感覺。

你說當(dāng)下的現(xiàn)房或者一年內(nèi)可以交付的房子,居然可以搞到建筑面積不到70平,同時(shí)還要配備車位,并且還是一整棟樓都是這樣的,哪家房產(chǎn)商會設(shè)計(jì)這么秀逗的住宅啊。

前后矛盾,根本沒有誠意。

除非……

除非它收的不是住宅,是商住。

對嘛,商住就講得通了,它完全符合臨安收房的定位,這些看似前后矛盾的要求,突然又變得合理起來。

話說,政府收再多的商住,跟現(xiàn)在一二手房買賣有關(guān)系不?

半毛錢關(guān)系都木有,商住完全是一種獨(dú)立的存在,二手房買賣的時(shí)候,根本不帶它玩的,不入流的東西。

實(shí)際上政府收購存量房也不是什么很新奇的東西,早在2022年就有城市開始搞了,而且這規(guī)模比臨安不知道大了幾個(gè)數(shù)量級。

這個(gè)城市就是鄭州。

2022年9月,鄭州就已經(jīng)完成了第一批2萬套人才公寓收購,至今高標(biāo)準(zhǔn)籌集人才公寓20.1萬套(間),配租3.7萬套(間)。

公告上講得非常清楚,“加快保障房租賃,降低公寓市場庫存”,跟我們認(rèn)知里的一二手房交易依然沒有半毛錢關(guān)系。

而且這兩年鄭州房價(jià)的走勢,也從側(cè)面證明了政府收購存量公寓并不會影響房價(jià)持續(xù)萎靡。

可能有人會說,不對啊,前不久好多城市,比如鄭州、南京、福州、武漢、青島、無錫搞以舊換新又是怎么回事,好像也是政府下場收購房產(chǎn)吧。

沒錯(cuò)啦,這個(gè)和政府收購存量房是兩碼事。

以舊換新指的是政府收購你的二手房,然后你拿著錢去買一套新房。

而且收購的二手房要求還是非??量蹋脏嵵轂槔?,要求房齡不超過15年,面積不超過120平,位置還必須在金水區(qū)和鄭東新區(qū),還要在三環(huán)內(nèi)。

啥概念?

房齡15年以內(nèi),也就是2010年以后竣工的房子,三環(huán)以內(nèi)的金水區(qū)和鄭東新區(qū),綜合起來相當(dāng)于北京三環(huán)內(nèi)或者上海內(nèi)環(huán)內(nèi)2010年以后120平以下的房子。

捫心自問,你說滿足條件的房子能有多少?

這種政策針對的還是頂層的那些富余階層,大部分人是涉及不到的,畢竟站在政府的角度,它把房子收回來也要考慮后續(xù)運(yùn)營問題。

虧可以,但不能虧得太夸張。

并且,這種收購還有上限,全年只收5000套。

因此迄今為止,還沒有一個(gè)面向普通群眾或者普通開發(fā)商的收購政策。

其實(shí)政府挑挑揀揀也是情有可原的,關(guān)鍵是大家都沒錢,想要消耗如此龐大的庫存,靠地方舉債顯然是行不通的。

于是大家又就聯(lián)系到最近準(zhǔn)備發(fā)的超長期國債,有沒有可能這次超長期國債就是給收購房地產(chǎn)做準(zhǔn)備的呢?

話說這次的超長期國債有1萬億呢。

我看了下,國債的用途有五點(diǎn):1、糧食安全;2、能源安全;3產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定安全;4、城市基礎(chǔ)設(shè)施和保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施;5生態(tài)環(huán)境保護(hù)修復(fù)。

其中第四點(diǎn)的確提到了保障性住房的建設(shè),但請注意,這里的保障性住房只針對人口在300萬人以上的城市,一共35個(gè),分別是:

上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州、石家莊、合肥、南寧、廈門、太原、貴陽、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

也就是說,除了這35個(gè)城市以外,別的城市房地產(chǎn)基本已經(jīng)蓋棺定論了。

說實(shí)話,1萬億看著挺多,但有多少可以分到保障性住房上,然后這35個(gè)城市又怎么分配資金。

哪怕把1萬億都分給它們,平均一個(gè)城市也就285億,200多億還不如直接發(fā)個(gè)城投債得了,實(shí)際肯定會更少。

所以我并不認(rèn)為把這些錢砸到保障性住房的建設(shè)上,會改變房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,因?yàn)轶w量實(shí)在太小。

之前有各種機(jī)構(gòu)測算過:

如果要把住房去化周期壓降到 18 個(gè)月以內(nèi),對應(yīng)需 要消化 7.7 億平方米庫存,對應(yīng)均價(jià)約為 9779 元/平方米,大概需要7萬億。

這還不算以舊換新的二手房收購。

還有一個(gè)很致命的問題,就是房子就算收回來了,該如何運(yùn)營?

看上面的意思應(yīng)該是做公租房,走新加坡模式的。

但是以中國現(xiàn)在平均租售比來看,買房出租恐怕真的要100年才能回本,這還不算期間龐大的運(yùn)營成本。

以老夫當(dāng)年做長租公寓的經(jīng)驗(yàn)看,2000塊租進(jìn)來的房子,4000塊租出去才剛剛打平,也就是說運(yùn)營成本起碼去掉一半。

所以吧,我倒是更加傾向于國家對于保障性住房的態(tài)度是試點(diǎn)型的,絕對不像某些自媒體認(rèn)為的那種大包大攬,然后房價(jià)開始猛漲。

比如鄭州收購公寓就開了一個(gè)很好的頭,當(dāng)然,還有深圳,廣州等等,這些城市已經(jīng)動(dòng)起來了。

房地產(chǎn)市場已經(jīng)慢慢地發(fā)生了改變,只不過這些改變不是某些人希望看到的結(jié)果罷了。

還有一點(diǎn)大家一定要注意,即使政府出面收購房產(chǎn),也一定作為民生保底用的,讓更多買不起房的人可以安心租房,不用擔(dān)心被房東趕走。

未來租房會漸漸成為年輕人的首選,只要經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn),買房的人只會越來越少。若干年后,等保障房制度成熟起來了,說不定房地產(chǎn)稅之類東西就要搞起來了,以此來彌補(bǔ)財(cái)政的虧空。

還是那句老話,在形勢不明朗的情況下,盡可能不要負(fù)債。

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