一線和二線，哪個(gè)城市跌得最慘？

23年年底的時(shí)候，業(yè)內(nèi)一直在傳說(shuō)，這一輪跌得最慘的城市里面，一線城市是深圳;二線城市是南京。

深圳是一線跌最多的應(yīng)該沒(méi)有爭(zhēng)議，但說(shuō)南京是不是最慘的不好說(shuō)，比如東莞，廈門(mén)這些二線城市其實(shí)很多板塊也都跌的很慘。

但南京肯定跌的不少，至少排進(jìn)強(qiáng)二線城市前三是毫無(wú)爭(zhēng)議的。

根據(jù)我們的盤(pán)點(diǎn)了解，南京很多小區(qū)起碼也跌了30%以上，有些房子甚至跌到2016-2018年水平，如果是去年下半年到今年初買(mǎi)了南京的，真的太慘了。

南京跟深圳一樣，之前漲的越好的板塊跌的越狠：

河西、南部新城一片大跌。

江寧許多地方次新房已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)一平甚至以下。

江北更是攔腰斬都不止。

先看看全市的數(shù)據(jù)。

2023年新房市場(chǎng)相當(dāng)萎靡，成交46817套，成交均價(jià)29182元/平，成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下十年以來(lái)新低;

再看看二手房市場(chǎng)，2023年南京二手房成交99353套(含高淳、溧水)，其中主城9區(qū)成交量93300套，同比上漲30.3%。成交均價(jià)29978元/㎡，同比下跌5.6%。

2023年南京二手住宅新增掛牌量?jī)r(jià)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家南京研究院，單位：套、元/㎡

整體來(lái)看，無(wú)論新房還是二手房都在下跌。

23年，南京在高頻地輸出利好政策?？偣舶l(fā)布了22道政策救市。什么買(mǎi)房給補(bǔ)貼、賣(mài)舊換新補(bǔ)助、降低落戶(hù)門(mén)檻。南京這次真的是能脫的都脫了。

在救市方面采取了空前的舉措，被譽(yù)為“全國(guó)之最”，但無(wú)論這些政策怎么撒，都未能扭轉(zhuǎn)南京樓市持續(xù)走低的趨勢(shì)。

脫成這樣都激不起大家買(mǎi)房的信心，那二手房業(yè)主只能把價(jià)格一降再降，比的就是誰(shuí)早脫手。

而新房受到各種備案的限制，根本沒(méi)辦法像二手房這樣這么任性。今年跌幅很夸張的二手房，30%～50%的跌幅都是有的。

比如河西南一度賣(mài)到7萬(wàn)/㎡的升龍?zhí)靺R，最近有一套建面約135.52㎡的大三房，總價(jià)473萬(wàn)成交，單價(jià)僅34903元/㎡，是一期瓏悅2017年有成交記錄以來(lái)的歷史最低價(jià)!

江寧正方新城的銀城藍(lán)溪郡，也是曾經(jīng)十分火爆的超級(jí)大盤(pán)。在火熱時(shí)期，賣(mài)到2萬(wàn)多/㎡，今年直接跌破1萬(wàn)/㎡，有人9000多元/㎡就拋房，跌幅竟然達(dá)到62%，真的太夸張了。

哪怕是概念很強(qiáng)，規(guī)劃很好的江北核心區(qū)也沒(méi)扛住，曾經(jīng)的搖號(hào)神盤(pán)揚(yáng)子江金茂悅，當(dāng)年新房開(kāi)盤(pán)均價(jià)超3萬(wàn)/㎡，新年第一天成交一套房，單價(jià)跌到2.6萬(wàn)/㎡。

至于老城區(qū)，跌起來(lái)更沒(méi)底線。

鼓樓濱江力人學(xué)校的學(xué)區(qū)房世茂外灘新城一套142㎡的精裝房，年底有人以2.98萬(wàn)/㎡成交了。該戶(hù)型2021年6萬(wàn)/㎡的成交價(jià)還得6萬(wàn)/㎡+，才過(guò)去兩年，直接腰斬，從850萬(wàn)跌到425萬(wàn)。

哪里敢想象，現(xiàn)在南京遍地腰斬的二手房，什么2萬(wàn)/㎡撿漏江核，3萬(wàn)/㎡買(mǎi)進(jìn)河西南，4萬(wàn)/㎡買(mǎi)入河西中遍地都是。

新房市場(chǎng)同樣如此，也在這場(chǎng)價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中，開(kāi)發(fā)商毫無(wú)底線。

月底有個(gè)業(yè)主買(mǎi)房不到3月，開(kāi)發(fā)商降價(jià)20%，業(yè)主求“限跌”，結(jié)果人房產(chǎn)局稱(chēng)不違規(guī)。要我說(shuō)這些業(yè)主就是天真，現(xiàn)在房子能賣(mài)出去就很好，上面才不管你多少錢(qián)賣(mài)出去的。

23年年末的時(shí)候，不少樓盤(pán)使出了特惠、內(nèi)部房、工抵房、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等降價(jià)大招。

比如萬(wàn)科朗拾，雙十二期間推出優(yōu)惠，多種戶(hù)型降價(jià)超百萬(wàn)，其中建面約110㎡戶(hù)型，原價(jià)650萬(wàn)，現(xiàn)在398萬(wàn)，降了252萬(wàn)，相當(dāng)于打6折!

鼓樓濱江長(zhǎng)江悅府，有建面約168㎡戶(hù)型，優(yōu)惠后單價(jià)不到3.6萬(wàn)/㎡，相當(dāng)于總價(jià)降了100萬(wàn)!算下來(lái)，降幅近6000元/㎡!

還有城北興智科創(chuàng)新城新生圩寶龍廣場(chǎng)、江核龍湖天曜，直接推出了0首付活動(dòng)。

為什么南京這一輪會(huì)降這么多?

首先聲明一下哈，我自己非常喜歡南京，南京的實(shí)力也妥妥一直全國(guó)前十，過(guò)去未來(lái)都會(huì)是，我的觀點(diǎn)都是客觀來(lái)分析哈：

1、上一輪漲太多了

上一輪牛市，南京漲太多，與廈門(mén)、合肥等一起并稱(chēng)為樓市四小龍。21年，一年賣(mài)出10.7萬(wàn)套的新房!是現(xiàn)在的兩倍呀。

市場(chǎng)熱到什么程度，新房排隊(duì)看房，開(kāi)發(fā)商高傲到首付直接拉到了8成。

上一輪的暴漲，在2022年的時(shí)候把全市均價(jià)拉到了32038元/㎡。站上了3字頭，相較于2020年和2019年漲幅分別達(dá)到23%和29%。

之前漲太猛了，如今隨著大家收入下降，房?jī)r(jià)下跌去泡沫也就很正常了。

2、供應(yīng)太大

首先，受到二手房?jī)r(jià)格的牽制，新房?jī)r(jià)格還得繼續(xù)往下降。

新房當(dāng)前的庫(kù)存壓力真不小。

這兩年的供應(yīng)量已經(jīng)在持續(xù)減少了，庫(kù)存量也有所減少，但由于目前市場(chǎng)成交節(jié)奏緩慢，去化周期不斷拉長(zhǎng)，最新庫(kù)存房源去化需14.3個(gè)月，較上年增加了3.1個(gè)月，

一些外圍板塊，去化周期還要16-18個(gè)月，去庫(kù)存壓力仍十分大。

新房要扭轉(zhuǎn)當(dāng)下的困局，肯定還得降價(jià)。那么新房降價(jià)了，肯定還會(huì)拉著周邊二手房一起下來(lái)。

二手房市場(chǎng)成交量上來(lái)了，但是供應(yīng)量還不少，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，南京二手房掛牌量已經(jīng)突破19.4萬(wàn)套。

掛牌量不斷激增，成交難度也不斷加大。2023年南京二手房房客比為0.97，同比減少0.26，房客比近幾年首次小于1。

成就，行情不好的時(shí)候，二手房和新房就是相互絞殺。

3、城市競(jìng)爭(zhēng)力下滑

最重要的是，南京房?jī)r(jià)托不起來(lái)一個(gè)核心的因素就是，城市競(jìng)爭(zhēng)力比較弱。

23年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也出了，南京GDP17634.5億元，同省的蘇州2.46萬(wàn)億，增長(zhǎng)4.6%。

南京這個(gè)省會(huì)城市，GDP不及地級(jí)市蘇州，大家已經(jīng)習(xí)慣了，但是這些年差距真的在越拉越大。

20年的時(shí)候，才5千億+，21年就6千億+，22年少了7千億出頭。

前兩年社科院出的一個(gè)《2021年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》，南京的城市競(jìng)爭(zhēng)力也是被蘇州甩在身后。

南京這種老牌工業(yè)城市來(lái)說(shuō)，也已經(jīng)走在了轉(zhuǎn)型的路上，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展，布局更多的新興產(chǎn)業(yè)，這背后除了需要資金、技術(shù)，更需要人才。

人才吸引力怎么來(lái)，跟著產(chǎn)業(yè)來(lái)。

你看看南京，經(jīng)濟(jì)總量被比下去，再看看優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，也想不起有啥，沒(méi)有什么特別厲害產(chǎn)業(yè)。怎么能吸引人才。

你看看，杭州有電商，有互聯(lián)網(wǎng);蘇州有生物醫(yī)藥;武漢有汽車(chē)制造;成都是西部重鎮(zhèn)。

但南京有啥呢?似乎記憶點(diǎn)太低了。

說(shuō)實(shí)話，雖然江蘇整體實(shí)力很強(qiáng)，但是南京的經(jīng)濟(jì)實(shí)力跟蘇州比確實(shí)差距越來(lái)越大了，房?jī)r(jià)卻差不太多，同樣的預(yù)算蘇州性?xún)r(jià)比顯得就更高了。

現(xiàn)在大家都說(shuō)，現(xiàn)在南京發(fā)展，“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)香港化，就業(yè)市場(chǎng)東北化，教育市場(chǎng)韓國(guó)化”，有那么多高校資源，也很難留住人。

找了一下22年的數(shù)據(jù)。南京現(xiàn)在最厲害的就是這6個(gè)產(chǎn)業(yè)：

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：南京2023年統(tǒng)計(jì)年鑒

但這6個(gè)產(chǎn)業(yè)，拿到全國(guó)來(lái)比，就泯然眾人了，每一個(gè)能打的，在南京創(chuàng)造了2318.6億收入的計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。在全國(guó)僅僅排民16位，比蘇州、東莞落后了一大截。

沒(méi)有一家超強(qiáng)的頭部產(chǎn)業(yè)，或者名片級(jí)的企業(yè)，南京在招商引資或者是人才引進(jìn)的時(shí)候，都會(huì)顯得很被動(dòng)。

而且，沒(méi)有厲害的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，也就導(dǎo)致現(xiàn)在南京的高薪職業(yè)，主要都集中于體制內(nèi)。

因?yàn)槟暇┑捏w制內(nèi)國(guó)企事業(yè)單位等中產(chǎn)群體還是很扎實(shí)的。

而這幾年，事業(yè)單位體制內(nèi)的情況大家也懂，收入不僅沒(méi)漲都還在跌，最有購(gòu)買(mǎi)力的一批人沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房，這個(gè)樓市靠誰(shuí)能托起來(lái)呢，這是南京成為去年房?jī)r(jià)跌最狠的很重要原因。

最后，說(shuō)一下2024年南京樓市會(huì)怎么樣?

23年，南京樓市很冷，今年估計(jì)也會(huì)很冷。

1、新房繼續(xù)價(jià)格戰(zhàn)

23年南京184個(gè)樓盤(pán)累計(jì)領(lǐng)取銷(xiāo)許377次，入網(wǎng)總房源量約4.4萬(wàn)套。24年的供應(yīng)量明顯多很多， 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南京市1季度或?qū)⒂谐?00盤(pán)入市。

以及居高不下的二手房掛牌量。23年二手房?jī)r(jià)格跌成這樣，把片區(qū)的新房均價(jià)估計(jì)也拉下來(lái)了。今年新房想要賣(mài)出去只能跟二手房一起卷起來(lái)。

2、二手房沒(méi)有跌到位

現(xiàn)在南京全城房?jī)r(jià)幾乎都在跌。

無(wú)論是河西中，奧南，麒麟，江寧，江北板塊，都出現(xiàn)了價(jià)格的劇烈下降。

還有學(xué)區(qū)房也不例外，一南師附小，一中實(shí)驗(yàn)，科睿小學(xué)，考棚小學(xué)等學(xué)區(qū)房都出現(xiàn)了猛跌。

這樣大規(guī)模的大跌，就已經(jīng)把大家的信心跌沒(méi)了。業(yè)主容易踩踏式的脫手，會(huì)繼續(xù)往下跌。

如果你不是很著急的剛需和改善群體，就可以再等一等。

如果是很著急，確實(shí)碰到比高峰期跌了百分之四五十的房子了，那買(mǎi)了也虧不到哪里去了。

如果是投資，全國(guó)現(xiàn)在其他城市如果有更好的選擇，不建議現(xiàn)在買(mǎi)南京。