讓價(jià)格回歸市場(chǎng)！是時(shí)候放開(kāi)限跌了嗎？

這幾天，一張?zhí)K州市相城區(qū)住建局回復(fù)網(wǎng)友咨詢(xún)房?jī)r(jià)問(wèn)題的截圖，引起了大家的關(guān)注和討論。

“目前，蘇州市商品房實(shí)行一房一價(jià)，申領(lǐng)銷(xiāo)售許可前先進(jìn)行價(jià)格備案。實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于備案價(jià)銷(xiāo)售;低于備案價(jià)銷(xiāo)售的，低于備案價(jià)的幅度，暫無(wú)相關(guān)限制。”

近日，每經(jīng)記者就此聯(lián)系了蘇州高新區(qū)住建局，一位工作人員表示，樓盤(pán)銷(xiāo)售的房源本身屬于商品，如果不允許開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

被稱(chēng)為“最強(qiáng)地級(jí)市”的蘇州，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)，允許降價(jià)促銷(xiāo)，意味著新房不再限跌。關(guān)鍵是，目前蘇州對(duì)此也沒(méi)有改變口風(fēng)。

這個(gè)現(xiàn)象，讓嗅覺(jué)敏銳的觀察者們來(lái)了興致。有專(zhuān)家評(píng)價(jià)稱(chēng)，蘇州此舉屬于“第一個(gè)吃螃蟹”的城市。

那么問(wèn)題來(lái)了，現(xiàn)在是時(shí)候放開(kāi)限跌了嗎，別的地方有沒(méi)可能順勢(shì)跟進(jìn)?

1.放開(kāi)限價(jià)起呼聲 官媒表態(tài)

其實(shí)，關(guān)于放開(kāi)限價(jià)的這個(gè)事兒，應(yīng)該來(lái)說(shuō)今年已經(jīng)在徐圖之了。

根據(jù)『波哥聊樓市』的了解，在上述蘇州新聞之前，就已有兩家官方媒體，對(duì)新房降價(jià)這件事做了支持性的發(fā)聲。

8月20日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)刊出《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》。

文章指出，受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷等因素影響，房企資金鏈持續(xù)承壓。盡管此前地方政府出臺(tái)了大量“刺激”政策，但從市場(chǎng)反應(yīng)看，政策效果并不明顯。

究其原因，關(guān)鍵是市場(chǎng)供需兩端的核心問(wèn)題仍未得到有效解決。針對(duì)存在的問(wèn)題，政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞保交樓、松調(diào)控、降成本等展開(kāi)。

特別是降房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。

無(wú)獨(dú)有偶，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)在房?jī)r(jià)上也支持放開(kāi)限制。8月24日，該媒體發(fā)布題為《是時(shí)候放開(kāi)房?jī)r(jià)“限跌令”了》的文章，旗幟鮮明地表了態(tài)。

文章指出，房?jī)r(jià)有漲跌，原本很正常。“商品房商品房”，房子本就是商品，受供需關(guān)系因素影響不可避免。

到了今天，“限跌”做法更是不合時(shí)宜：現(xiàn)在樓市的主要問(wèn)題已不是過(guò)熱，而是過(guò)冷。當(dāng)此之時(shí)，再不“允許降房?jī)r(jià)”就晚了。

作者直言，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，樓市也不例外，就算是“限跌”也難以改變這點(diǎn)。而著眼當(dāng)前形勢(shì)看，放開(kāi)“限跌”，已是箭在弦上，不得不發(fā)。

2.行業(yè)超跌 以?xún)r(jià)或能實(shí)現(xiàn)換量

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)的下行趨勢(shì)仍沒(méi)有明顯改善。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積92579萬(wàn)㎡，同比下降7.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降6.8%。

與之對(duì)應(yīng)的是，商品房庫(kù)存水位的上漲。到10月底，全國(guó)商品房待售面積達(dá)64835萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)18.1%，住宅庫(kù)存增長(zhǎng)19.7%。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)收縮的同時(shí)，土地出讓收入也在下滑。1-10月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入34992億元，同比下降20.5%。

……

可以看出，雖然中央到地方有多次“出手”，但房地產(chǎn)在諸多維度的指標(biāo)，都呈現(xiàn)一定的頹勢(shì)。正如萬(wàn)科郁亮所說(shuō)，現(xiàn)階段的市場(chǎng)顯然超跌了。

這一輪周期與以往不大一樣，這個(gè)樓市的冬天是真的有點(diǎn)冷，關(guān)鍵還漫漫長(zhǎng)。

即使一線城市也是倍感壓力，更別論二三四線城市了。我們以蘇州為例，看一看現(xiàn)行的行情走勢(shì)，也就不難理解讓房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)的表態(tài)了。

今年以來(lái)，除了有國(guó)家層面的利好，蘇州在限購(gòu)和土拍方面都有放寬松。加之此次房?jī)r(jià)上的新動(dòng)作，年內(nèi)已至少有三次出手。

不過(guò)，近幾月的新房成交表現(xiàn)，卻是讓人難言樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，從今年七月份開(kāi)始，蘇州新房成交量都在40萬(wàn)㎡左右徘徊。

單看11月份，這個(gè)新晉的特大城市，新建商品住宅的銷(xiāo)售面積為41.9萬(wàn)㎡，環(huán)比與同比分別跌2.6%和19%。

當(dāng)月，全市僅有兩個(gè)新房項(xiàng)目的成交破百套，其余樓盤(pán)的成交均為兩位數(shù)，甚至低至個(gè)位數(shù)。

如果用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，我們可以看出，不論是九月對(duì)120㎡及以上的商品住房取消限購(gòu)，還是十月恢復(fù)價(jià)高者得的土拍規(guī)則，對(duì)市場(chǎng)的刺激都較微弱。

顯然，當(dāng)前政策的提振效果不夠，購(gòu)房者似乎不怎么買(mǎi)賬。嘗試放開(kāi)限跌，通過(guò)以?xún)r(jià)換量，或許有助于市場(chǎng)的回暖。

正如58安居客研究院院長(zhǎng)所說(shuō)，商品房回歸商品屬性，備案價(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)可接受的價(jià)格來(lái)定，如果價(jià)格過(guò)高賣(mài)不動(dòng)，就應(yīng)該降價(jià)。

3.來(lái)年怎么走，調(diào)子已有定數(shù)!

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)稱(chēng)，2024年繼續(xù)下探的可能依舊存在。以此來(lái)看，未來(lái)的政策環(huán)境，依然將繼續(xù)呈寬松的趨勢(shì)。

近期的中央重磅會(huì)議，雖然沒(méi)有明確提及房地產(chǎn)，但其未來(lái)的走勢(shì)卻隱藏在會(huì)議精神中。

會(huì)議指出，明年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，強(qiáng)化宏觀政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

同時(shí)，要著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，形成消費(fèi)和投資相互促進(jìn)的良性循環(huán)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

劃重點(diǎn)就是，穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，2022年房地產(chǎn)業(yè)占全國(guó)GDP比重為6.1%，建筑業(yè)占比6.9%，廣義的房地產(chǎn)占GDP比重近13%。

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)也將是意義重大。

為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)市場(chǎng)信心的回歸，更精準(zhǔn)、更有效、更寬松的政策來(lái)年大概率將繼續(xù)出爐。

在穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破等大方向的指引下，類(lèi)似蘇州讓房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)的做法，也不排除會(huì)在更多城市推開(kāi)。