北京二手房，普跌了！

1 北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀

全國(guó)樓市低迷，號(hào)稱(chēng)最穩(wěn)的北京樓市最近也因?yàn)椤附祪r(jià)」登上了熱搜，還是源自21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道和澎湃新聞這樣官方媒體。

北京二手房確實(shí)降了，不光遠(yuǎn)郊房和老破小大幅度降價(jià)，甚至學(xué)區(qū)房、核心區(qū)域的次新房、豪宅也都迎來(lái)了10%以上的降幅。

海淀清河標(biāo)桿次新「橡樹(shù)灣五期」(又稱(chēng)萬(wàn)橡府)，一套238平米，四室兩廳戶(hù)型掛牌價(jià)從小陽(yáng)春的3800萬(wàn)，降到了現(xiàn)在的3290萬(wàn)，半年時(shí)間降了510萬(wàn)。

還有望京的大西洋新城b區(qū)，10月18日成交一套87.59平米的兩居，總價(jià)638萬(wàn)，該小區(qū)同戶(hù)型房源2019年房?jī)r(jià)高點(diǎn)成交價(jià)830萬(wàn)。

我們粉絲群一位小伙伴發(fā)來(lái)一條房源信息，孫河中央別墅區(qū)，中糧瑞府750平大豪宅降價(jià)900萬(wàn)出售。

那些郊區(qū)或者城區(qū)的老破小房?jī)r(jià)跌幅更大。

北京二手房市場(chǎng)正迎來(lái)一輪普跌。

西城金融街、海淀清河、西二旗、豐臺(tái)麗澤、亦莊河西等這些北京產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域房?jī)r(jià)比今年小陽(yáng)春，降低了5%~10%左右。

西城幾個(gè)頂級(jí)學(xué)區(qū)板塊，比如月壇、德勝，東城區(qū)的和平里等，價(jià)格相比2021年的高點(diǎn)下降了7%左右。

郊區(qū)跌的可能更慘了，通州，順義，房山等比2017年的高點(diǎn)甚至跌了20%左右，這些區(qū)域也沒(méi)有跟隨大盤(pán)在2020~2021年迎來(lái)上漲，價(jià)格高點(diǎn)依然停在了2017年。

10月份北京二手房住宅累計(jì)網(wǎng)簽10653套，比9月份的14262套，下滑了25.3%。10月成交量?jī)H高于1月和7月，與8月份成交基本持平。

9月1日起，北京正式執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，金九樓市北京二手房成交回暖，但是政策效力只持續(xù)了一個(gè)月，到了10月又開(kāi)始下跌。

這是為什么呢?

北京認(rèn)房不認(rèn)貸后，置換需求為了騰出首套資格，只能將自己住的老房子掛出，賣(mài)一買(mǎi)一，但接盤(pán)俠不夠，現(xiàn)在剛需都不買(mǎi)房了，導(dǎo)致二手房掛牌量直線上漲，但是賣(mài)房越來(lái)越難。

當(dāng)賣(mài)房需求大于買(mǎi)房需求，于是北京二手房就形成了踩踏效應(yīng)。

想要成交只能降價(jià)，降價(jià)沒(méi)有最多，只有更多。

樓市買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，當(dāng)二手房降價(jià)越來(lái)越狠，那些原本計(jì)劃買(mǎi)房者也不敢出手了，而那些原本計(jì)劃賣(mài)房的房東，也不想繼續(xù)降價(jià)。

于是現(xiàn)在北京市場(chǎng)有點(diǎn)僵持住了。

2 分享兩則賣(mài)房故事

我朋友在南三環(huán)宋家莊的小兩居，掛牌有半年了，但依然沒(méi)成交，最近中介找到他，勸他直接降價(jià)。

朋友跟我訴苦，如果再降10%，這套房子就賣(mài)不了300萬(wàn)了，這可是三環(huán)，周邊商業(yè)，醫(yī)療，教育配套都很完善，他也不打算降價(jià)了，實(shí)在不行就租出去。

我贊同朋友的做法，現(xiàn)在的市場(chǎng)行情繼續(xù)降價(jià)恐怕也很難成交，屆時(shí)如果有真心的買(mǎi)家，砍價(jià)時(shí)還得降價(jià)，而且這位朋友也沒(méi)有換房需求，不著急變現(xiàn)，所以就可以等著市場(chǎng)回暖再說(shuō)。

買(mǎi)家和賣(mài)家現(xiàn)在正在經(jīng)歷一場(chǎng)心理戰(zhàn)，就看誰(shuí)先沉不住氣。

我一位粉絲朋友，準(zhǔn)備出手一套位于西城陶白的學(xué)區(qū)房，最近店家的店長(zhǎng)又給他打電話，建議他降到一口價(jià)。

這位粉絲朋友也不準(zhǔn)備近期出手了，跟店長(zhǎng)溝通后，把價(jià)格又上調(diào)了20%。

現(xiàn)在的市場(chǎng)買(mǎi)和賣(mài)雙方都沒(méi)有安全感，賣(mài)方有政策預(yù)期，還想等著市場(chǎng)回暖再出手，而買(mǎi)方的心態(tài)生怕自己買(mǎi)貴了，尤其是現(xiàn)在北京二手房普遍降價(jià)，降得越多，買(mǎi)房人心理越?jīng)]底。

所以最近也遇到不少價(jià)格談妥了，但是買(mǎi)房人又毀約的事情。

從十月北京二手房成交排名TOP20小區(qū)來(lái)看(數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞)，總價(jià)主要集中在100~200萬(wàn)之間，總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)的只有兩個(gè)小區(qū)。

(數(shù)據(jù)來(lái)源于克爾瑞，北京買(mǎi)房子整理制圖)

現(xiàn)在的買(mǎi)房人更關(guān)注價(jià)格，對(duì)于板塊的價(jià)值或者說(shuō)未來(lái)的增值性，已經(jīng)不那么看重，現(xiàn)在真的實(shí)現(xiàn)了房住不炒。

3 北京樓市的一些變量

北京樓市不可能一直這樣冷下去，雖然現(xiàn)在北京市場(chǎng)正經(jīng)歷一輪新的低谷，但是還有三大變量決定著北京市場(chǎng)回暖。

第一個(gè)變量是「小周期」

像北京這樣的一線城市都有自己的小周期，基本每三個(gè)月一輪，9月，10月積攢的部分需求，可能會(huì)在11月份開(kāi)始入場(chǎng)。

11月北京二手房成交可能還在低位徘徊，但是一些降價(jià)到位，降出性?xún)r(jià)比的剛需房源開(kāi)始成交放量。

到今年11月，12月北京房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)底部。

現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)特別適合買(mǎi)入，而對(duì)于那些賣(mài)房者，如果不著急變現(xiàn)或者換房，可以繼續(xù)等待行情回暖，到明年的小陽(yáng)春應(yīng)該是不錯(cuò)的賣(mài)出的時(shí)機(jī)。

第二個(gè)變量是「掛牌量見(jiàn)頂」

根據(jù)鏈家中介小哥提供的一個(gè)數(shù)據(jù)，10月27日北京前臺(tái)和后臺(tái)二手房掛牌量169499套，隨后開(kāi)始下滑。

一個(gè)樂(lè)觀點(diǎn)的看法，北京17萬(wàn)二手房掛牌量已經(jīng)見(jiàn)頂，接下來(lái)就到了純消化庫(kù)存的時(shí)間。二手房庫(kù)存繼續(xù)去化，供需形式就會(huì)得到一定緩解，到時(shí)候再疊加政策影響，市場(chǎng)再熱起來(lái)不是沒(méi)有可能。

第三個(gè)變量是「政策」

北京認(rèn)房不認(rèn)貸后，政策端還在繼續(xù)發(fā)力，只不過(guò)步子小了一點(diǎn)，略低于預(yù)期。

前段時(shí)間，鏈家下調(diào)了中介費(fèi)，從百分之2.7，降到百分之2。買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)1%，一般800萬(wàn)的房子，可以省5萬(wàn)塊左右的費(fèi)用。

不止是中介費(fèi)，房貸的資金成本，也在下降。

10月31日，北京住房公積金管理中心突然發(fā)文，放寬了公積金貸款的規(guī)則：

在京沒(méi)房、在全國(guó)沒(méi)用過(guò)公積金的，算首套貸款。

在北京有1套房、有1套房且全國(guó)內(nèi)有1筆公積金貸款、北京沒(méi)房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款的算二套。

在北京有2套及以上或全國(guó)已用過(guò)2次及以上公積金就不能貸款了。

也就是說(shuō)，公積金只認(rèn)在北京有房沒(méi)房，是否有商貸以及商貸是否還清都不管。

目前北京公積金執(zhí)行首套3.1%，二套3.575%。

北京公積金認(rèn)房不認(rèn)貸執(zhí)行一周了，目前市場(chǎng)效應(yīng)還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，但是通過(guò)這一輪政策發(fā)力，可以看出的邏輯，就是降低買(mǎi)房成本。

降低中介費(fèi)是，公積金新政是，之前首套房貸款認(rèn)房不認(rèn)貸也是，之后北京在出臺(tái)政策，大概也是沿用這套邏輯，比如改變普宅標(biāo)準(zhǔn)、持續(xù)降低房貸利率等，接下來(lái)北京市場(chǎng)如果繼續(xù)冷下去，也可以繼續(xù)期待這些大招。