長租公寓行業(yè)壓力再顯：自如“逼宮”業(yè)主“二選一”

自如似乎正在陷入與業(yè)主們的合約糾紛。

“從6月份開始，自如就在不停地給我發(fā)短信要求降租金，如果不降租，就要跟我解約。解約雖然是自如單方面違約，但是我卻需要付給自如28900多元的裝修費用。”位于北京市昌平區(qū)的業(yè)主王強(化名)坦言，這個選擇題，無論如何選，他都是吃虧的一方。

11月29日，來自北京市的多名業(yè)主齊聚北京自如信息科技有限公司(以下簡稱“自如”)總部討要說法。李女士告訴時代周報記者，到場的業(yè)主與自如在裝修費、保證金、空置費用等方面有很大分歧。

對此，自如12月1日回應，“所有遭受解約影響的租客都會友好協商，對于符合合同支持的業(yè)主，將會賠付違約金。”同日，時代周報記者致電自如，問及是否已經出臺詳細解決方案，截至發(fā)稿時并未得到有效回復。

12月2日，王強告訴記者，如果看不到有效的解決方案，業(yè)主們或將在近期再次到自如總部協商。

持續(xù)半年的“單方面解約”

2018年6月，王強與自如簽訂了為期3年的長租合同。據王強介紹，當時自如按照“老舊小”的標準收房，房租按每年3%的漲幅標準上漲。但是從今年6月份開始，自如卻在不斷要求自己降低租金。

“6月3日，自如管家第一次給我打電話，主要是強調疫情造成了租賃市場不景氣，自如想讓我在原租金的基礎上下調1530元，如果不同意，他們就要解約。” 王強告訴記者，在微信“自如被降租業(yè)主”群中，部分業(yè)主的降租金額幅度高達30%。如果拒絕自如的下調要求，王強面臨的將是自如單方面解約。

自如方面稱，會按照合同規(guī)定賠償王強兩個月的租金，但同時，王強需要賠付自如一個月的空置期費用以及裝修折舊等相關費用。王強告訴時代周報記者，合同內容中寫明，在合同未到期時發(fā)生違約，無論雙方哪一方出現違約行為，都是甲方(房東方)需要向乙方支付裝修費用，如果按照自如的賠付標準計算，最后自己還要向自如賠付28900元左右。

王強坦言，此次協商不成，只能走法律程序。在王強提供的“民事訴訟狀中”記者看到，王強的訴訟請求為“1、停止違約行為，繼續(xù)履行合同，并依據現有合同賠償違約金XXXX元(2個月租金XXXX及滯納金XXXX，因違約造成的損失XXXX等)。2、判被告承擔本案的全部訴訟費用。”

天眼查信息顯示，自如目前涉及的法律訴訟有1111件，其中有約700件是自如與個人的房屋租賃合同糾紛。

早在7月1日，自如相關人士曾回應時代周報記者：“因新冠肺炎疫情反復、城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴格管控出入等不確定因素，并未出現租房旺季，市場整體租金價格穩(wěn)中有降，極個別房源收房價格已高于出房價格，與我們跟業(yè)主委托協議里租金逐年上漲的約定背離。”

盡管自如稱，為避免出現收出倒掛的情況，也為平衡市場，已與極個別業(yè)主展開友好協商工作。但是記者發(fā)現，仍有大部分業(yè)主處于協商無門的狀態(tài)。同時記者走訪發(fā)現，在北京市朝陽區(qū)的同一小區(qū)內，不僅出現了業(yè)主被要求降租的情況，也出現了租客被要求漲租的現象。

時代周報記者采訪到王強房屋的其中一位租賃人小董。12月15日小董與自如簽訂年租合同就要到期了，小董本打算續(xù)租，但是續(xù)租房屋價格已經漲到2230元，而一，年前，小董租房價格僅為1630元。年初疫情期間，澎湃新聞報道，有自如工作人員趁租客不便搬家換租，哄抬租金，續(xù)租租金普遍增長10%-30%，最高達38.3%。

自如CEO熊林也曾發(fā)朋友圈解釋：“自如近期的價格調整均為因為產品續(xù)約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統價格調整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立刻辭職。”

行業(yè)承壓“頭重腳輕”

公開資料顯示，自如成立于2011年10月18日，為鏈家地產內部創(chuàng)業(yè)項目，正是背靠鏈家這棵大樹，自如的發(fā)展十分迅速。

據投資中國數據，從2018年1月至2019年6月，自如公寓收到來自騰訊投資、紅杉資本、華平投資等投資方共計至少70億元人民幣的融資。

目前，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢9座城市布局，擁有約2萬名服務者，服務近50萬業(yè)主、300萬自如客。

2020年初，熊林在接受媒體采訪時表示，“對于這樣一個創(chuàng)造了巨大價值的商業(yè)行為，如果本身無法賺到錢，那不是行業(yè)的問題，而是企業(yè)的經營管理出現了問題。”

據第一消費金融數據，自如2015年、2016年和2017年累計虧損近13億元，如何盈利成了自如乃至整個長租公寓行業(yè)的思考點。

據前瞻研究院分析，眼下在長租公寓行業(yè)想盈利只剩兩條路，第一是降低拿房成本;第二是靠產品創(chuàng)造的溢價能力，將與公寓相關的增值業(yè)務做好。但白熱化的競爭讓第一條路越來越難實現，沒有足夠規(guī)模的企業(yè)，利潤空間會進一步受擠壓，因此現階段做大規(guī)模是長租公寓業(yè)務的重點。

業(yè)內人士分析，目前，長租公寓行業(yè)的規(guī)模擴張主要依賴的仍是新房源的吸納，以及原有房源的出租率。

自2018年開始，長租公寓行業(yè)迅猛發(fā)展，中小企業(yè)快速崛起，房源爭奪成為了長租公寓的焦點。

據時代周報記者了解，北京市場中一套優(yōu)質房源可以獲得5-6家長租公寓給出競爭價格，而其結果則免不了價高者得。高價收房之后，為了盡快出租房屋，吸引住客，又以低價出租。久而久之，長租公寓行業(yè)出現了前期收房、裝修資金投入比重大，而后期租金回流慢的“頭重腳輕”現象。

據業(yè)內一家研究機構分析，2020年上半年，長租公寓經營不善，七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情沖擊下，長租公寓由于出租率下降導致的資金鏈緊張問題更被急劇放大。而空置率走高則更是雪上加霜，行業(yè)遲遲在“寒冬”徘徊。

據天眼查統計，截至目前，全國已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業(yè)約有170家，占相關企業(yè)總量的15%。

市場質疑，曾經為快速擴張、跑馬圈地，長租公寓高價收房、精裝修等行為是不是都在無形中提高了成本，在如此市場條件下成本的填補最終將轉嫁到誰的身上?單一的商業(yè)模式，讓“自如們”在遇困時，首先想到的難道是用戶埋單?

同策研究院資深分析師張吉輝認為，市場波動加速了行業(yè)、企業(yè)問題的暴露，在此背景下，行業(yè)更應該思考如何更好的設計構建業(yè)主、運營方、租戶之間的權責問題，以及除了“租金貸”是否能有別的方式解決行業(yè)前期資金投入大，經營性現金回流緩慢的“頭重腳輕”的現金流問題等。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，一方面要加強監(jiān)管，加強立法。另一方面，希望相關部委牽頭，制定一個為期15年-20年的中國房屋租賃、長租公寓行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，系統地、負責地、長期地把長租公寓搞起來，要形成政策合力，讓長租公寓真的變成一個能夠吸引社會資金參與的產業(yè)，未來才能讓這個產業(yè)長期、健康、持續(xù)地發(fā)展。(記者：劉帥)