長租公寓經(jīng)營者：疫情沖擊下的“驚心動魄”

2019年初，長租公寓行業(yè)正如火如荼，我與幾位朋友開始一起創(chuàng)業(yè)，成立了一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)運營公司，最早的兩個項目即是長租公寓，一個37間房，一個65間房，均屬于小型項目。

在經(jīng)歷了前期籌集資金、租賃項目、改造裝修、創(chuàng)建團隊后，這兩個項目終于步入正軌。但當我們正準備2020年春節(jié)后大展拳腳時，卻遭遇了突如其來的新冠肺炎疫情，整個長租公寓行業(yè)都遭受了前所未有的嚴峻考驗，我們項目的經(jīng)營也一度難以為繼。

幸運的是，經(jīng)歷了驚心動魄的上半年，在政策利好和我們的一系列自救舉措下，兩個項目漸漸有所起色。下半年，我們希望能有更多突破，風(fēng)雨過后迎來暖陽。

疫情沖擊下，退租現(xiàn)象頻現(xiàn)、客源銳減

今年春節(jié)還沒到，新冠肺炎疫情就暴發(fā)了，并迅速蔓延到廣州，而后幾乎貫穿了整個上半年。等到湖北疫情解除后，廣州這座國際大都市，又因為境外經(jīng)商人員聚集、留學(xué)歸國學(xué)生繁多，一度成為疫情最嚴重的地區(qū)之一。

對我們公司來說，疫情的影響立竿見影。春節(jié)前，我們與一湖北籍電商兼直播經(jīng)營者達成合作，其為公司員工簽訂了20間套間。本以為在做足防疫措施、嚴格管理制度后，我們能在湖北疫情解除之際迎來一波入住者。誰承想，湖北籍客戶剛在公寓里放下行李，我們即刻就接到了投訴電話，再怎么向投訴者解釋都無濟于事，無奈只能把該批入住者勸退。春節(jié)前其他很多已簽訂合同但未正式入住的客戶，也紛紛提前退租解除協(xié)議。

在這樣的情況下，兩個長租公寓項目損失客戶均在30%以上。2019年底我們努力招商的業(yè)績成了泡影，“一朝回到解放前”。

很快我們發(fā)現(xiàn)，疫情之下，客源量也大幅下降，招租難度非常大。不僅是我們公司，整個長租公寓行業(yè)都首當其沖面臨這個問題。一方面，由于疫情防控的管制，很多務(wù)工人員返工推遲;另一方面，部分租戶因疫情而失去了工作，他們有的從長租公寓搬到了城中村農(nóng)村房，有的干脆回鄉(xiāng)發(fā)展，這批客源流失很大。

而當我們把目光定在附近中小學(xué)生家長和培訓(xùn)機構(gòu)老師時，卻發(fā)現(xiàn)學(xué)校、培訓(xùn)機構(gòu)都已轉(zhuǎn)向線上課程，科技公司、電子商務(wù)公司、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也實現(xiàn)了在家辦公，遠在千里以外，都可實現(xiàn)996……

現(xiàn)金流緊張、融資不易，長租公寓行業(yè)承壓

在客源銳減的窘迫下，經(jīng)營中的成本卻仍要支出。人工成本無法減免，業(yè)主租金也不肯減免，我們的公寓項目面臨著現(xiàn)金流斷流的風(fēng)險。

于是，我們與股東們協(xié)商，希望其能追加投資，讓項目渡過難關(guān)。然而，股東們也不容易，投資餐飲和培訓(xùn)教育的都是“苦不堪言”，他們甚至提出退股撤資。有點積蓄的股東，也是持觀望態(tài)度，不敢貿(mào)然追加投資。

這期間，我們也在積極與各大銀行溝通，看是否能有債權(quán)融資利息方面的優(yōu)惠政策或補貼。但是，目前銀行對于經(jīng)營困難企業(yè)的貸款資格及還貸能力綜合考量已更加謹慎，銀行貸款這條路子并不便利。最后，我們就只能尋求民間借貸了。

一邊是經(jīng)營上的壓力，另一邊，我們還要盡力解決租客的訴求，管理服務(wù)上一點都不能打折扣。有一件事我記憶深刻，5月份某天凌晨2點，租客投訴公寓停電了，電工鼓搗半天，也沒查出哪個房間電器跳閘。廣州夜里悶熱得很，停電沒空調(diào)可不是小事。這邊管家一位位客戶去解釋、道歉，那邊電工大汗淋漓查詢，直到早上8點才查清“罪魁禍首”是某個房間的大燈導(dǎo)致整棟公寓跳閘。來電的那一刻，我?guī)缀鯚釡I盈眶。

這半年來，我每天下班回到小區(qū)停好車，都要在車里發(fā)呆一段時間，平緩心情后才踏入家門。擔心的事情不少，害怕接到政府部門的電話，害怕接到業(yè)主催租的電話，害怕財務(wù)告知銀行賬戶里的金額數(shù)目，也害怕員工匯報解決不了的現(xiàn)場問題。

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上半年，陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉的長租公寓超過半數(shù)，各企業(yè)簽房量基本都降至往年同期的30%-50%，出租率跟往年同期項目相比，已下降30%左右。這樣看來，相比之下，我們雖然也有辛酸，但并不算最“慘”，我相信，雨終會停，天也會晴。

迎來多方利好，奮力一搏期待下半年

并不是我盲目樂觀，這一路坎坷，但也能看到希望的曙光。對行業(yè)來說，一大利好消息是，疫情之下，政策層面對于中小企業(yè)的支持也在增多。

一位朋友去年在白云區(qū)城鄉(xiāng)接合部承接了一個在營公寓項目，然后一邊經(jīng)營一邊升級改造，2020年1月-3月空置率達到65%，但是4月開始，出租率恢復(fù)60%，基本實現(xiàn)回本。這得益于白云區(qū)村社集體物業(yè)的減租政策，更得益于該區(qū)大力支持工廠企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的政策舉措。

事實上，不少地方政府都提出了類似的減租減稅以及延緩社保繳費等措施。同時，國家倡導(dǎo)支持中小微企業(yè)渡過難關(guān)，銀行也推出了不少優(yōu)惠政策，以期促成中小微企業(yè)盡早融資貸款成功。

而就我們公司而言，6月初，股東們也稍微緩過勁來了，決定一起奮力一搏。我們采取了多方措施，一是與業(yè)主方申請緩租，壓縮人員編制，做好公寓的節(jié)能減耗，暫時緩解成本壓力;二是做好線上宣傳推廣，尋找第三方平臺加強房源宣傳;三是降低房租，甚至推出“租一送一”的活動，踐行現(xiàn)金流為王的宗旨。

這些措施，在一定程度上提升了出租率，實現(xiàn)部分現(xiàn)金回流。而另一方面，據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，7、8月份就是大學(xué)生的“畢業(yè)季”了，想必會給租賃市場增添新鮮“血液”，也能增加客源拉動成交。

與此同時，目前我們也在接洽一些品牌公寓經(jīng)營方，持續(xù)進行推銷、談判，接下來可能會做出適當讓利，以托管或合作經(jīng)營方式，把公寓項目盤活起來。

這半年，可以說是“心力交瘁”，幸運的是，兩個項目還在堅強支撐著。也許，疫情不會馬上完全結(jié)束，長租公寓前景也仍不明朗，前面還有許多“坎”在等著我們，但我相信天道酬勤，努力與付出總會有回報。那么，期待下半年，我們能把上半年的辛酸淚換成喜極而泣。

□王貴丹(中科佳智總經(jīng)理)