疫情下房企一季度銷售普降：“以價換量”成常態(tài)

新冠肺炎疫情影響下的房地產(chǎn)市場，迎來近幾年表現(xiàn)最差的一個季度。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，60個重點城市新建商品住宅銷售面積約為3892萬平方米，同比下跌超5成，環(huán)比下跌超6成，創(chuàng)近十年來歷史同期最低水平。其中，2月份多城市受疫情影響，幾乎無成交。

上市房企的一季報，正是在這一背景下出爐。綜合各家數(shù)據(jù)來看，一季度房企銷售下滑是常態(tài)，降幅多在20%-30%的水平。

為應(yīng)對疫情影響，房企普遍采取了以價換量的策略，但除恒大等少數(shù)企業(yè)外，大部分房企未能挽回銷售下滑的局面。

近期，隨著疫情受控，房企進入有序復(fù)工階段，市場交易量也出現(xiàn)回升。分析人士認為，盡管房企的年度銷售目標普遍有所增長，但一季度的缺口能否被填補，仍有待時間驗證。

“量價齊跌”

今年第一季度，“第一軍團”的銷售規(guī)模出現(xiàn)分化。萬科、碧桂園(權(quán)益)、融創(chuàng)的銷售規(guī)模分別為1378.8億元、1008.8億元、617.6億元，同比分別下滑7.74%、15.9%、22.7%，三家房企的銷售面積也有不同幅度的下滑。

采取網(wǎng)上賣房，并實施了價格優(yōu)惠策略的恒大，則實現(xiàn)了銷售的增長。一季度恒大合約銷售金額約1473.7億元，同比增長23.2%。合約銷售面積1658.2萬平方米，同比增長約50.4%。

其中，恒大、融創(chuàng)的銷售價格都出現(xiàn)明顯下調(diào)。一季度融創(chuàng)的銷售均價為13620元/平方米，同比下降7.4%;恒大的均價為8887元/平方米，降幅達18%。

受新冠肺炎疫情影響，今年第一季度，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“V”型走勢。在1月市場出現(xiàn)小幅下滑后，2月一度降至冰點，3月中旬以來，市場開始復(fù)蘇，但至今仍未完全恢復(fù)至去年同期的水平。

在此背景下，房企的銷售業(yè)績普遍低于去年同期。上海易居研究院的統(tǒng)計顯示，今年第一季度，百強房企全口徑銷售金額約16287.4億元，同比下降24.1%。

根據(jù)公告，除恒大、建業(yè)、首開等少數(shù)房企外，多數(shù)企業(yè)的銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑，下滑幅度從個位數(shù)到30%以上不等。其中，兩到三成的下滑幅度較為普遍。

大中型房企中，陽光城一季度銷售283.33億元，同比下降16.77%;新城控股銷售309.81億元，同比下降33.68%;遠洋銷售155.2億元，同比下降30%;中海銷售597.16億元，下降11.7%;旭輝銷售224億元，同比減少34.9%……

價格下調(diào)的情況也成為常態(tài)。由于現(xiàn)金流吃緊，不少房企降價銷售，使得業(yè)績呈現(xiàn)出“量價齊跌”的局面。今年第一季度，遠洋的銷售均價為20200元/平方米，同比下降10%。金茂、陽光城等企業(yè)的銷售價格也明顯低于去年同期。

北京某大型房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，接下來很多房企即將披露的一季報可能會出現(xiàn)營收、利潤雙雙下滑的現(xiàn)象。

行業(yè)洗牌加速

按照慣例，一季度通常是業(yè)績貢獻最小的時段，在很多房企的年度銷售計劃中，一季度所占的比重通常在20%左右。但受新冠肺炎疫情影響，一些房企的計劃完成情況遠低于上述比例。

比如，一季度奧園取得合約銷售143億元，僅完成年度目標的10.8%。正榮銷售178.98億元，完成年銷售目標12.78%。旭輝的銷售目標完成情況還不到一成。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進指出，這是由于今年房企的銷售目標繼續(xù)上調(diào)所致。

按照平安證券的統(tǒng)計，30家房企2020年銷售目標平均增速為14%。雖然與2019年30%的增幅相比，下降了16個百分點，但考慮到新冠肺炎疫情的影響，完成目標的難度仍然不小。

前述房企人士指出，由于新冠肺炎疫情的影響，公司內(nèi)部已經(jīng)對銷售目標進行小幅下調(diào)。此外，在上下半年的業(yè)績分配上，也由原來的4:6調(diào)整至3:7。

不過對于未來的市場前景，該人士表示樂觀。他認為，購房者對房屋的需求是剛性的，雖然有可能延后，但總量不會有太大變化。因此，按照當前的復(fù)工復(fù)售情況，加上各地出臺的支持措施，市場有望在二季度恢復(fù)正常。

上海易居研究院指出，到今年3月，百強房企的銷售已恢復(fù)至去年同期八成。其中龍頭房企率先復(fù)蘇，十強房企的銷售額已恢復(fù)至去年同期九成左右。

嚴躍進認為，若市場恢復(fù)順利，房企仍然有希望最終完成今年的銷售目標。但考慮到庫存量普遍較大，降價銷售的現(xiàn)象有可能繼續(xù)出現(xiàn)，并使得企業(yè)的利潤率進一步下滑。

此外，由于頭部房企具有更強的抗風(fēng)險能力，疫情將加速行業(yè)的洗牌，并使得行業(yè)的集中度進一步提高。